У зоні рейдерського ризику перебувають орієнтовно 10-15% усіх договорів оренди землі, які укладаються агропромисловими підприємствами (згідно офіційно розповсюджених статистичних даних станом на 2018-2019рр.).
Незаконні дії щодо орендованих земельних ділянок відбуваються здебільшого такими найбільш поширеними методами:
- шляхом самозахоплення земель,
- проведення подвійних реєстрацій майнових прав на земельні ділянки,
- незаконних перереєстрацій договорів оренди та ін.
Також неправомірні дії відбуваються безпосередньо і щодо агропромислових підприємств, – шляхом організації і провокування внутрішніх корпоративних конфліктів між акціонерами, чи менеджментом компаній, або за допомогою незаконних переоформлень корпоративних прав, зміни керівництва тощо.
У зв’язку з цим, рекомендується звернути увагу на юридичні методи протидії земельному рейдерству.
Одним з таких дієвих методів може бути правильне структурування сільськогосподарського бізнесу:
1) Використання у сільськогосподарській підприємницькій діяльності декількох компаній.
У даному разі для кожної компанії визначаються детально сформовані різнопланові завдання, наприклад:
– одне підприємство займається виключно господарською діяльністю,
– інші підприємства оформляють в окремому порядку право власності чи оренди на майнові активи (сільськогосподарські земельні ділянки, цілісні майнові комплекси),
– окремі компанії реєструють на себе права інтелектуальної власності,
– інші структури наймають персонал,
– співпраця з контрагентами здійснюється також окремою незалежною юридичною особою.
2) Залучення юридичних осіб нерезидентів.
Якщо іноземна юридична особа, – учасник української с/г компанії, буде зареєстрована у державі, з якою підписана міжнародна угода про сприяння та захист іноземних інвестицій (наприклад, Польща, Чехія), – судові спори з рейдерами можна буде ефективно виводити у міжнародні судові інстанції.
При цьому необхідно пам’ятати, що набуття та реалізація прав на землю компаніями нерезидентами в Україні здійснюється з урахуванням певних обмежень.
Так, згідно ст. 82 Земельного кодексу України іноземні юридичні особи можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення:
а) у межах населених пунктів у разі придбання об’єктів нерухомого майна та для спорудження об’єктів, пов’язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні;
б) за межами населених пунктів у разі придбання об’єктів нерухомого майна.
Спільні підприємства, засновані за участю іноземних юридичних і фізичних осіб, можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в порядку, встановленому Земельним кодексом для іноземних юридичних осіб.
Рекомендуємо здійснити вищевказане юридичне структурування агробізнесу до моменту укладення з власниками с/г земель договорів оренди.
Якщо у відповідного агропідприємства вже є наявними земельні активи у вигляді орендованих земель, – варто спочатку провести комплексний юридичний “due diligence” компанії. Такий аудит необхідно проводити одночасно з юридичною перевіркою усіх укладених договорів оренди землі. І лише після цього можна проводити наведене структурування. Надалі варто переукласти договори оренди с/г земель на окремо створені юридичні особи.