В зоне рейдерского риска находятся ориентировочно 10-15% всех договоров аренды земли, которые заключаются агропромышленными предприятиями (согласно официально распространенных статистических данных по состоянию на 2018-2019гг.).
Незаконные действия в отношении арендованных земельных участков происходят в основном такими наиболее распространенными методами:
- путем самозахвата земель,
- проведение двойных регистраций имущественных прав на земельные участки,
- незаконных перерегистраций договоров аренды и др.
Также неправомерные действия происходят непосредственно и в отношении агропромышленных предприятий, — путем организации и провоцирования внутренних корпоративных конфликтов между акционерами, или менеджментом компаний, или с помощью незаконных переоформлений корпоративных прав, смены руководства и т.д.
В связи с этим, рекомендуется обратить внимание на юридические методы противодействия земельному рейдерству.
Одним из таких действенных методов может быть правильное структурирование сельскохозяйственного бизнеса:
1) Использование в сельскохозяйственной предпринимательской деятельности нескольких компаний.
В данном случае для каждой компании определяются детально сформированные разноплановые задачи, например:
– одно предприятие занимается исключительно хозяйственной деятельностью,
– другие предприятия оформляют в отдельном порядке право собственности или аренды на имущественные активы (сельскохозяйственные земельные участки, целостные имущественные комплексы),
– отдельные компании регистрируют на себя права интеллектуальной собственности,
– другие структуры нанимают персонал,
– сотрудничество с контрагентами осуществляется также отдельным независимым юридическим лицом.
2) Привлечение юридических лиц нерезидентов.
Если иностранная юридическое лицо, — участник украинской с/х компании, будет зарегистрирована в государстве, с которым подписано международное соглашение о содействии и защите иностранных инвестиций (например, Польша, Чехия), — судебные споры с рейдерами можно будет эффективно выводить в международные судебные инстанции.
При этом необходимо помнить, что приобретение и реализация прав на землю компаниями нерезидентами в Украине осуществляется с учетом определенных ограничений.
Так, согласно ст. 82 Земельного кодекса Украины иностранные юридические лица могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения:
а) в пределах населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества и для сооружения объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в Украине;
б) за пределами населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества.
Совместные предприятия, основанные при участии иностранных юридических и физических лиц, могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения в порядке, установленном Земельным кодексом для иностранных юридических лиц.
Рекомендуем осуществить вышеуказанное юридическое структурирование агробизнеса до момента заключения с собственниками с/х земель договоров аренды.
Если у соответствующего агропредприятия уже имеются в наличии земельные активы в виде арендованных земель, — стоит сначала провести комплексный юридический “due diligence” компании. Такой аудит необходимо проводить одновременно с юридической проверкой всех заключенных договоров аренды земли. И только после этого можно проводить приведенное структурирование. В дальнейшем следует перезаключить договоры аренды с/х земель на отдельно созданные юридические лица.