Продаж нерухомості в Україні фізичною особою-нерезидентом традиційно викликає багато запитань як у іноземних власників майна, так і в колишніх громадян України, які постійно проживають за кордоном, набули громадянство іншої держави та припинили громадянство України.
Особливо актуальним це питання є для осіб, які володіють в Україні квартирами, будинками, земельними ділянками, офісними приміщеннями чи іншими об’єктами нерухомості та планують їх відчуження. На практиці поширеним є хибне уявлення, що нерезидент у будь-якому випадку сплачує 18% податку з продажу нерухомості. Проте це не зовсім так.
Податкове законодавство України передбачає для нерезидентів окремі особливості оподаткування, але водночас дозволяє застосовувати і податкові пільги, які зазвичай асоціюються лише з резидентами.
Загальне правило: як оподатковується продаж нерухомості нерезидентом
Відповідно до пункту 172.9 Податкового кодексу України:
– дохід від операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомості, що здійснюються фізичними особами-нерезидентами, оподатковується згідно зі статтею 172 ПКУ в порядку, встановленому для резидентів, за ставкою, визначеною пунктом 167.1 статті 167 ПКУ.
Пункт 167.1 ПКУ встановлює базову ставку податку на доходи фізичних осіб у розмірі 18%.
Саме тому базове правило виглядає так:
– нерезидент при продажу нерухомості в Україні сплачує 18% ПДФО, якщо інше прямо не передбачено законом + 5% військового збору.
Податкова пільга 0%: вона поширюється і на нерезидентів
Водночас Податковий кодекс містить важливий виняток.
Згідно з пунктом 172.1 ПКУ не оподатковується дохід від продажу одного об’єкта житлової нерухомості протягом звітного податкового року, якщо:
- продається лише один об’єкт протягом календарного року;
- об’єкт належить до житлової нерухомості, визначеної п. 172.1 ПКУ;
- майно перебуває у власності продавця понад 3 роки
(крім випадків отримання у спадщину).
До таких об’єктів належать:
- житлові будинки;
- квартири;
- частини квартир/будинків;
- кімнати;
- садові та дачні будинки;
- земельні ділянки у межах норм безоплатної передачі, якщо продаються разом із житловим об’єктом;
- об’єкти незавершеного будівництва зазначених категорій.
Таку позицію офіційно підтвердила Державна податкова служба у своєму роз’ясненні, зазначивши, що якщо нерезидент дотримується умов пункту 172.1 ПКУ, його дохід від продажу житлової нерухомості також звільняється від оподаткування.
Джерело: офіційне роз’яснення ДПС України
Приклад, коли нерезидент не сплачує податок взагалі
Наприклад, громадянин Німеччини або колишній громадянин України, який припинив українське громадянство та проживає за кордоном, володіє квартирою в Києві з 2019 року. У 2026 році він продає цю квартиру як єдиний об’єкт нерухомості, відчужений ним протягом року.
За таких умов:
- строк володіння перевищує 3 роки;
- продаж перший у році;
- об’єкт є житловою нерухомістю,
ставка ПДФО становить 0%, а військовий збір також не сплачується.
Коли нерезидент сплачує 18% ПДФО
Пільга не застосовується, якщо хоча б одна з умов пункту 172.1 ПКУ не виконана.
Зокрема, нерезидент сплачує 18% ПДФО у випадках:
- Продаж другого об’єкта нерухомості протягом року
Навіть якщо це житлова нерухомість.
- Продаж об’єкта, що перебував у власності менше 3 років
(за відсутності винятків).
- Продаж нежитлової нерухомості
Зокрема:
- офісів;
- магазинів;
- складських приміщень;
- апартаментів, які юридично не мають статусу житла;
- паркомісць;
- гаражів (у більшості випадків).
Особливості угод з нерезидентом: податок часто нараховується з повної вартості продажу
Для нерезидентів однією з найбільш дискусійних проблем є те, що при окремих операціях база оподаткування визначається не з прибутку, а з усього доходу від продажу.
Це означає, що навіть якщо об’єкт продається без фактичного прибутку або з мінімальною маржею, податок може обчислюватися з повної договірної вартості.
На практиці це створює ситуації, коли податкове навантаження нерезидента є істотно вищим, ніж економічний результат від самої операції.
Практичні рекомендації для податкового планування
Щоб мінімізувати податкове навантаження при продажу нерухомості в Україні, нерезидентам доцільно завчасно планувати структуру відчуження активів.
- Спершу продавати об’єкти, що підпадають під пільгу
Якщо у власності є квартира/будинок понад 3 роки — доцільно реалізовувати саме такий актив першим у році.
- Планувати черговість продажу кількох об’єктів
Черговість операцій може безпосередньо впливати на ставку та базу оподаткування.
- Зберігати документи про витрати на придбання
У випадках, коли закон дозволяє враховувати витрати, належне документальне підтвердження є критично важливим.
- Аналізувати міжнародні податкові конвенції
У низці випадків положення міжнародних договорів про уникнення подвійного оподаткування можуть впливати на податковий режим або бути аргументом у спорах щодо дискримінаційного підходу.
Висновок:
Попри поширене переконання, що нерезидент завжди сплачує 18% податку при продажу нерухомості в Україні, законодавство передбачає для нього можливість застосування нульової ставки, якщо виконані умови пункту 172.1 Податкового кодексу України.
Таким чином:
- 0% ПДФО – якщо це перший продаж житлової нерухомості у році та майно перебувало у власності понад 3 роки;
- 18% ПДФО – в інших випадках, якщо пільга не застосовується.
Саме тому перед укладенням договору купівлі-продажу нерезиденту варто провести попередній податковий аналіз структури угоди. Помилка у визначенні режиму оподаткування може коштувати десятків тисяч доларів додаткових витрат.
FAQ: Поширені запитання
Чи сплачує нерезидент 18% при продажу квартири (житлової нерухомості) в Україні?
Не завжди. Якщо це перший продаж житлової нерухомості у році та майно у власності понад 3 роки — застосовується 0%.
Чи діє пільга 0% для іноземців?
Так. Податковий кодекс та роз’яснення ДПС підтверджують, що пільга поширюється і на нерезидентів.
Як оподатковується продаж комерційної нерухомості нерезидентом?
Як правило, за ставкою 18% ПДФО, якщо відсутні спеціальні підстави для іншого режиму.
Чи може нерезидент продати нерухомість в Україні за довіреністю?
Так, нерезидент має право здійснити продаж нерухомості через представника на підставі довіреності, оформленої за кордоном. Проте така процедура потребує особливої уваги до вимог щодо форми довіреності, її легалізації або апостилювання, нотаріального перекладу та належного підтвердження повноважень представника в Україні.
Крім того, неправильне оформлення довіреності або помилки у її змісті можуть стати підставою для відмови у вчиненні нотаріальної дії чи навіть створити ризики оскарження правочину в майбутньому. Детальніше про практичні аспекти та ризики такої процедури читайте в нашій окремій статті:
«Продаж нерухомості в Україні на підставі довіреності, виданої за кордоном: як уникнути ризиків?»
Отже, перед укладенням договору доцільно провести індивідуальний податковий аудит структури угоди, оскільки навіть незначні нюанси можуть вплинути на ставку оподаткування та суму податкових зобов’язань.
Тобто, на нашу думку, продаж нерухомості нерезидентом в Україні потребує за будь-яких обставин попереднього юридичного та податкового аналізу, – оскільки навіть формально схожі операції можуть мати принципово різні податкові наслідки залежно від статусу об’єкта, строку володіння, кількості відчужень протягом року та структури самої угоди.
Саме тому належне структурування продажу ще до підписання договору дозволяє не лише уникнути податкових ризиків, але й у багатьох випадках – законно оптимізувати податкове навантаження.
-
Лотиш Андрій Михайлович - адвокат, керуючий “Lotysh & Partners”