В умовах війни чимало власників нерухомості в Україні — як житлової, так і комерційної — вимушено перебувають за кордоном. Частина з них не має можливості особисто прибути до України для здійснення правочинів щодо відчуження належної їм нерухомості з об’єктивних причин, зокрема: з міркувань безпеки, через мобілізаційні обмеження або у зв’язку з тимчасовою неможливістю перетину державного кордону.
У таких випадках спеціалісти нашого Адвокатського бюро надають правову допомогу щодо організації продажу нерухомого майна на підставі довіреностей, виданих за кордоном. Водночас, серед наших клієнтів є і потенційні покупці такої нерухомості, які нерідко висловлюють обґрунтовані застереження щодо безпечності укладення угод за участю представника, що діє на підставі іноземної довіреності.
Насамперед варто наголосити, що чинне законодавство України не забороняє відчуження житлової, комерційної нерухомості або земельних ділянок на підставі довіреності, навіть у випадках, коли власник майна перебуває за межами України. Однак укладення таких угод пов’язане з низкою суттєвих юридичних ризиків, які необхідно завчасно ідентифікувати, належним чином проаналізувати та вжити заходів для їх мінімізації. Нехтування цими аспектами може призвести до фінансових втрат або втрати прав на об’єкт нерухомості.
Як оформити довіреність за кордоном на продаж нерухомості?
Власники нерухомого майна, які тимчасово перебувають за межами України, мають право уповноважити іншу особу на здійснення дій щодо розпорядження належним їм майном або представництва їхніх інтересів на території України. Таке уповноваження здійснюється шляхом оформлення відповідної довіреності.
На практиці існує два основних способи оформлення довіреності за кордоном:
- Через консульські установи України. Громадянин України може звернутися до відповідного дипломатичного представництва — Посольства або Консульства України — де довіреність буде посвідчена консулом відповідно до вимог українського законодавства.
- Через іноземного нотаріуса. У такому випадку довіреність оформлюється у нотаріуса тієї країни, де перебуває довіритель. Водночас така довіреність підлягає легалізації або апостилюванню (залежно від міжнародних домовленостей між Україною та відповідною державою), а також перекладу українською мовою із подальшим нотаріальним засвідченням перекладу на території України.
Зміст довіреності, яка видається за кордоном для продажу нерухомого майна в Україні, має бути чітким, однозначним і прямо передбачати відповідні повноваження довіреної особи, зокрема:
- право на відчуження (продаж) нерухомості;
- право на підписання договору купівлі-продажу;
- право на отримання грошових коштів від покупця;
- право на подання необхідних документів до українського нотаріуса, державного реєстратора, банківських установ тощо.
Рекомендується, щоб у тексті довіреності також було прямо зазначено право представника відкривати банківські рахунки в Україні для зарахування коштів від продажу майна, а також право самостійно розпоряджатися такими коштами.
Окрему увагу слід приділити питанню розрахунків за договорами купівлі-продажу нерухомості. Відповідно до пункту 7 Положення про ведення касових операцій у національній валюті в Україні, затвердженого постановою Правління Національного банку України від 29.12.2017 № 148, готівкові розрахунки між фізичними особами за правочинами, що підлягають нотаріальному посвідченню (зокрема, договорами купівлі-продажу нерухомого майна), дозволяються у сумі не більше 50 000 гривень включно.
У разі, якщо сума договору перевищує зазначений ліміт, розрахунки мають здійснюватися виключно у безготівковій формі — шляхом переказу коштів з рахунку на рахунок або шляхом внесення коштів на відповідний рахунок, відкритий у банківській установі.
Таким чином, при укладенні договорів купівлі-продажу за участю представника за довіреністю, особливо якщо довіреність передбачає право на отримання грошових коштів, необхідно заздалегідь врегулювати механізм та форму розрахунків, з урахуванням банківських процедур, а також забезпечити юридичну фіксацію факту отримання коштів у спосіб, що виключає потенційні спори між сторонами.
Потенційні ризики при придбанні нерухомості на підставі іноземної довіреності
Укладення договорів купівлі-продажу нерухомого майна за участю представника, який діє на підставі довіреності, виданої за кордоном, пов’язане з низкою юридичних ризиків, які можуть вплинути як на чинність правочину, так і на безпеку інвестування для покупця:
-
Відкликання довіреності.
Власник нерухомості має право у будь-який момент відкликати довіреність, навіть без попереднього повідомлення представника або покупця. У разі відкликання, повноваження представника припиняються, і будь-які дії, вчинені після цього, можуть бути визнані недійсними.
-
Смерть довірителя.
Згідно з українським законодавством, довіреність автоматично втрачає чинність з моменту смерті особи, яка її видала. Це стосується і випадків, коли інші сторони ще не були поінформовані про факт смерті. Угода, укладена після смерті довірителя, є юридично нікчемною.
-
Підробка або недійсність довіреності.
Існує ризик фальсифікації як самої довіреності, так і апостилю чи печаток. Крім того, у деяких країнах нотаріуси не дотримуються стандартів, прийнятих в Україні, що може призвести до визнання такої довіреності юридично недійсною.
-
Перевищення повноважень довіреною особою.
Представник може вчинити дії, що виходять за межі наданих йому повноважень, наприклад, укласти договір на занижену суму або із відступленням від інших істотних умов. Такі дії можуть створити правові підстави для оскарження угоди в майбутньому.
-
Відмова у державній реєстрації.
Державний реєстратор або нотаріус може відмовити у вчиненні нотаріальної дії або реєстрації права власності у разі виникнення сумнівів щодо чинності або належного оформлення іноземної довіреності. Це може зупинити або зірвати реалізацію угоди.
Як мінімізувати або виключити ризики та уникнути шахрайства?
Виходячи з практичного досвіду юридичного супроводу угод купівлі-продажу нерухомості на підставі довіреностей, виданих за кордоном, – пропонуємо низку ефективних заходів, спрямованих на зменшення правових ризиків:
Ризик: |
Рекомендації щодо мінімізації: |
Відкликання довіреності |
Запитувати оновлену (щойно видану) довіреність, перевіряти дату її оформлення та строк дії; за можливості — перевірити факт її чинності через уповноважені органи або установу, що її посвідчила. Адвокат з нерухомості може подати відповідний офіційний запит на підтвердження чинності такої довіреності. |
Смерть довірителя |
Отримати підтвердження про відсутність таких обставин (наприклад, довідку з консульства або від нотаріуса за місцем перебування довірителя); провести відеозв’язок з власником нерухомості безпосередньо в день укладення правочину. |
Підробка або недійсність довіреності |
Перевірити нотаріуса та апостиль у відкритих реєстрах, перевірити легальність перекладу та дотримання вимог до посвідчення; у разі сумнівів — звернутися до юриста у країні видачі або до МЗС України. |
Перевищення повноважень |
Детально проаналізувати зміст довіреності на предмет повноти та однозначності повноважень; за можливості — фіксувати основні дії представника на відео (за згодою всіх сторін). |
Проблеми з державною реєстрацією |
Залучати до угоди нотаріуса, який має реальний досвід роботи з іноземними довіреностями та супроводжував аналогічні транзакції. |
Застосування вищевказаних заходів та залучення професійних юристів з нерухомості дозволяє значно зменшити ризики для обох сторін угоди — як для продавця, так і для покупця, а також забезпечити належний правовий захист інтересів усіх учасників транзакції.
ВИСНОВКИ:
Продаж нерухомості в Україні на підставі довіреності, виданої за кордоном, є юридично допустимим механізмом, однак такий правочин має підвищені ризики як для продавця, так і для покупця. Найбільші загрози пов’язані з можливістю відкликання довіреності, недійсністю чи фальсифікацією документа, смертю довірителя, перевищенням повноважень представником та відмовою у державній реєстрації.
Для зниження правових ризиків сторони угоди мають вживати превентивних заходів: ретельно перевіряти достовірність та чинність довіреності, здійснювати її легалізацію або апостилювання відповідно до міжнародних вимог, забезпечити офіційний переклад українською мовою, а також юридично фіксувати контакт із довірителем.
Наша компанія має значний досвід юридичного супроводу таких угод і готова надати кваліфіковану допомогу як продавцям, так і покупцям нерухомості у подібних випадках. Звернення до професіоналів дозволяє значно знизити правові ризики та уникнути потенційних втрат.
-
Лотиш Андрій Михайлович - адвокат, керуючий “Lotysh & Partners”