Купівля нерухомості за кордоном традиційно сприймається українцями як престижна та стратегічно вигідна інвестиція, з перспективою надійного, правового захисту та системного зростання. Це дозволяє диверсифікувати і зберегти активи у відповідній стабільній юрисдикції, а також отримати додаткові переваги – від права на проживання чи громадянства до доступу до іпотечного фінансування та додаткових фінансових можливостей за кордоном.
Однак у сучасних умовах воєнного стану в Україні 2022-2026 рр., посиленого валютного та фінансового контролю, така угода вимагає виваженого юридичного планування. У цій статті розглядаємо основні аспекти, які варто врахувати перед тим, як вкласти кошти в закордонну нерухомість.
Приватна особа чи юридична особа: хто буде покупцем?
Передусім слід визначити, хто саме буде покупцем та подальшим власником нерухомості: фізична особа (громадянин України) чи юридична особа (українське підприємство або закордонна компанія).
🔹 Для фізичної особи важливо враховувати:
- режим спільної сумісної власності у шлюбі;
- спадкове планування (заповіт, шлюбний договір);
- правові наслідки володіння іноземною нерухомістю з точки зору оподаткування та валютного регулювання.
🔹 Для юридичної особи слід проаналізувати:
- законодавчі обмеження щодо виведення валюти з України (зокрема – Постанова НБУ №18);
- правовий статус і податкове навантаження в юрисдикції, де буде придбано нерухомість;
- подальше використання об’єкта (для бізнесу, оренди, проживання власників чи працівників компанії – що може викликати додаткові питання у контролюючих органів).
Податкове планування: обов’язковий етап перед купівлею
У більшості європейських країн володіння нерухомістю передбачає:
- щорічний майновий податок;
- податок на приріст капіталу при продажу;
- судові та нотаріальні витрати при оформленні;
- можливу зміну податкової резидентності.
📌 Важливо враховувати:
У деяких юрисдикціях наявність нерухомості може автоматично призвести до визнання особи податковим резидентом, що тягне за собою зобов’язання звітувати про доходи й активи.
Також, якщо використовується контрольована іноземна компанія (КІК), слід враховувати правила/наслідки КІК, що діють в Україні з 2022 року.
Походження коштів: ключовий критерій легальності угоди
Банки ЄС та нотаріуси зобов’язані перевіряти походження коштів, які використовуються для купівлі нерухомості. Це випливає з відповідної AML-директиви ЄС, імплементованої у законодавствах країн-членів.
Тому потрібно мати документи, що підтверджують джерело доходів фізичної особи (контракти, декларації, банківські виписки, документи про дивіденди від української компанії). У разі купівлі через компанію – надати документи про фінансово-господарську діяльність підприємства, отримання прибутку тощо.
Валютне регулювання та трансферт коштів
Згідно із Законом України «Про валюту і валютні операції», валютна лібералізація дозволила відкривати рахунки за кордоном і здійснювати перекази. Однак з початком війни діють відповідні тимчасові обмеження НБУ (Постанова Правління НБУ № 18 від 24.02.2022 р. «Про роботу банківської системи в період запровадження воєнного стану», Положення про заходи захисту та визначення порядку здійснення окремих операцій в іноземній валюті, затверджене Постановою Правління НБУ 02.01.2019 р. за № 5):
- для фізичних осіб встановлено е-ліміт – 200 000 євро на рік, з обмеженим цільовим призначенням переказу коштів за межі України;
- для юридичних осіб діє також відповідний складний механізм – потрібно обґрунтування, відповідність валютному законодавству, підтвердження мети інвестиції;
- платежі можливі лише у безготівковій формі, через уповноважені банки.
Водночас у відкритих джерелах і навіть у спеціалізованих медіа останнім часом з’являються рекомендації щодо обхідних шляхів валютного регулювання при купівлі нерухомості за кордоном. Йдеться, зокрема, про:
- вивезення готівкової валюти через кордон в межах дозволених лімітів на одного члена сім’ї (до €10 000 на особу);
- розрахунки картками українських банків за кордоном;
- використання криптовалют та апаратних гаманців (cold wallet Ledger);
- оформлення переказу як виняткового платежу, пов’язаного з критичним імпортом;
- створення іноземних дочірніх компаній та внутрішньогрупові перекази з подальшим придбанням нерухомості.
Усі ці варіанти так чи інакше згадуються у ЗМІ як “працюючі” або “умовно допустимі”. Проте звертаємо увагу, що жоден з них не є універсально безпечним, а в деяких випадках – може спричинити адміністративну, фінансову або навіть кримінальну відповідальність для покупця нерухомості у майбутньому.
Що варто знати у даному разі:
- Вивезення готівки в межах дозволеного ліміту (€10 000 на особу, або більша сума, з декларуванням на митниці) законне, але не знімає питання:
- про походження коштів;
- про легальність подальших дій з ними (наприклад, укладення нотаріального договору купівлі-продажу за готівку — що в багатьох країнах або заборонено, або викликає підозру).
- Використання карток фізичних осіб та операції через родичів може призвести до:
- підозр з боку банку у фінансовому дробленні (ухилення від валютного контролю);
- блокування транзакцій, або перевірки НБУ чи ДПС при зворотному виведенні коштів чи декларуванні активів.
- Криптовалюта — високоризикований інструмент у контексті фінансового моніторингу:
- джерело коштів буде важко підтвердити офіційно;
- може викликати додаткову увагу з боку податкових і банківських органів в країні придбання.
- Винятки за Постановою НБУ №18 працюють лише:
- у випадках, прямо передбачених законом (наприклад, критичний імпорт);
- підтверджених відповідними документами, з перевіркою в уповноваженому банку.
- “Сірі” схеми з внутрішньогруповими трансфертами (через дочірні підприємства за кордоном) можуть:
- трактуватись як ухилення від оподаткування або незаконне виведення капіталу;
- призвести до фінансових розслідувань, блокування рахунків, податкових спорів чи штрафів як в Україні, так і за кордоном.
Отже, хоча у публічному просторі часто згадуються “обхідні” схеми валютного регулювання, ми категорично не рекомендуємо використовувати такі підходи без попередньої глибокої правової та податкової експертизи. Зокрема, навіть формально допустимі інструменти – як вивезення готівки, криптовалюта чи купівля через ДП – можуть стати джерелом проблем при відсутності обгрунтування джерел походження коштів, не врахуванні наслідків зміни податкового резидентства та ін.
Єдино надійний шлях – структурувати операцію законно, з належною перевіркою фінансової моделі, відповідністю валютному законодавству, AML/КІК-регулюванням та податковим правом.
У даному разі ми завжди виступаємо за прозорість, обережність і стратегічне мислення. Купівля нерухомості за кордоном має бути джерелом стабільності, а не ризику.
Ризики, пов’язані з відсутністю незалежного супроводу
Нерухомість за кордоном зазвичай продається через іноземних рієлторів чи інших посередників, які представляють інтереси продавця, а не покупця. Саме вони організовують участь нотаріуса чи місцевого іноземного юриста, – однак ці фахівці, як правило, не мають зобов’язань щодо захисту інтересів покупця з України. Відповідно, якщо не залучити на угоду українського адвоката з нерухомості, який розуміє і національне, і міжнародне право, – покупець може:
- не виявити обтяження, заборони, або інші юридичні слабкі моменти на нерухомість;
- підписати договір без належного правового захисту;
- придбати об’єкт з наявними юридичними ризиками;
- не врахувати правові наслідки, передбачені законодавством України (у контексті того, що покупцем буде український громадянин або українська компанія).
🔑 Саме тому на етапі переговорів, – ще до підписання попереднього договору купівлі-продажу, – рекомендується залучити українського юриста, який діє в інтересах покупця, а також має досвід міжнародного супроводу угод у сфері нерухомості та забезпечить безпечне оформлення активу з точки зору обох юрисдикцій.
Юридичний супровід угоди з купівлі нерухомості за кордоном
Адвокатське бюро “Лотиш і Партнери” пропонує комплексний юридичний супровід угод з інвестування в закордонну нерухомість – від попереднього структурування до фактичного оформлення права власності. Ми забезпечуємо правову безпеку для клієнтів як на території України, так і в межах відповідної юрисдикції за кордоном (наприклад, Польща, Італія, Іспанія, Португалія, Кіпр тощо).
У складі нашої команди – досвідчені адвокати з нерухомості, які супроводжують міжнародні угоди, аналізують договори та контролюють правове оформлення закордонного об’єкта нерухомого майна в обраній юрисдикції.
Перелік наших юридичних послуг:
Етап 1. Правовий аналіз та планування:
- Юридичний аудит внутрішніх документів покупця (в т.ч. установчих документів підприємства, – щодо можливості придбання житлової нерухомості за кордоном на баланс української компанії)
- Правовий аналіз іноземних документів на нерухомість
- Підготовка загальної структури угоди, включаючи остаточне узгодження схеми придбання нерухомості а) на фізичну особу – громадянина України, або б) на українську юридичну особу / її філію чи представництво за кордоном – з урахуванням таких ключових факторів:
1) наявність валютних обмежень та особливостей виведення коштів за кордон під час воєнного стану (відповідно до Постанови НБУ №18 від 24.02.2022 р. із змінами);
2) цільове призначення об’єкта нерухомості (житлова чи комерційна нерухомість) та фактичний користувач – фізична або юридична особа.
- Юридичний аналіз податкових наслідків за українським законодавством (в контексті можливої зміни податкової резидентності, зважаючи на те, що громадянин України / українська компанія буде володіти нерухомістю за кордоном)
- Підготовка фінансової структури угоди, – щодо оплати вартості нерухомості та виведення валюти за кордон, в т.ч. в межах е-лімітів, встановлених НБУ та ін. (у контексті того, що грошові кошти є в наявності на банківському рахунку фізичної особи / українського підприємства), консультація щодо валютного регулювання за українським законодавством
Етап 2. Супровід угоди за кордоном:
- Підготовка документів від фізичної особи громадянина України – якщо покупцем буде фізична особа
- Підготовка документів від української компанії, – якщо покупцем буде юридична особа (протоколи загальних зборів учасників, відповідні внутрішні документи на підписання угоди та ін.)
- Супровід підготовки документів для підтвердження джерел походження грошових коштів української компанії (в якості отриманих коштів від господарської діяльності) або фізичної особи (в якості отриманих дивідендів від даної української компанії, наприклад)
- Комунікація з іноземним нотаріусом (юристами), іншими представниками продавця за кордоном – за потреби можемо налагодити співпрацю / комунікацію з нотаріусом (юристами) за кордоном
- Перевірка попереднього договору купівлі-продажу
- Перевірка основного договору купівлі-продажу
- Участь у переговорах та під час угоди (дистанційно, – англійською мовою)
- Юридичний супровід фінансових безготівкових розрахунків (в якості оплати вартості нерухомості за кордоном)
- Контроль за реєстрацією права власності
Висновки:
Купівля нерухомості за кордоном – це серйозна інвестиція, яка вимагає глибокої юридичної підготовки, валютного структурування та податкового аналізу.
💼 Наше Адвокатське бюро забезпечує комплексний юридичний супровід таких угод – від перевірки документів до участі в переговорах, супроводі фінансових розрахунків і контролю за реєстрацією права власності за кордоном.
Якщо ви плануєте купівлю нерухомості за кордоном, звертайтесь — ми запропонуємо прозору, юридично коректну та безпечну схему інвестування:
✉️ office@lotysh.com | тел.: +380 (67) 743-27-66
-
Лотиш Андрій Михайлович - адвокат, керуючий “Lotysh & Partners”