Покупка недвижимости за рубежом традиционно воспринимается украинцами как престижная и стратегически выгодная инвестиция, с перспективой надежной правовой защиты и системного роста. Это позволяет диверсифицировать и сохранить активы в соответствующей стабильной юрисдикции, а также получить дополнительные преимущества – от права на проживание или гражданства до доступа к ипотечному финансированию и дополнительным финансовым возможностям за рубежом.
Однако в современных условиях военного положения в Украине 2022-2026 гг., усиленного валютного и финансового контроля, такая сделка требует взвешенного юридического планирования. В этой статье рассматриваем основные аспекты, которые стоит учесть перед тем, как вложить средства в зарубежную недвижимость.
Частное лицо или юридическое лицо: кто будет покупателем?
Прежде всего следует определить, кто именно будет покупателем и дальнейшим владельцем недвижимости: физическое лицо (гражданин Украины) или юридическое лицо (украинское предприятие или зарубежная компания).
🔹 Для физического лица важно учитывать:
- режим общей совместной собственности в браке;
- наследственное планирование (завещание, брачный договор);
- правовые последствия владения иностранной недвижимостью с точки зрения налогообложения и валютного регулирования.
🔹 Для юридического лица следует проанализировать:
- законодательные ограничения на вывод валюты из Украины (в частности – Постановление НБУ №18);
- правовой статус и налоговая нагрузка в юрисдикции, где будет приобретена недвижимость;
- дальнейшее использование объекта (для бизнеса, аренды, проживания владельцев или работников компании – что может вызвать дополнительные вопросы у контролирующих органов).
Налоговое планирование: обязательный этап перед покупкой
В большинстве европейских стран владение недвижимостью предусматривает:
- ежегодный имущественный налог;
- налог на прирост капитала при продаже;
- судебные и нотариальные расходы при оформлении;
- возможное изменение налоговой резидентности.
📌 Важно учитывать:
В некоторых юрисдикциях наличие недвижимости может автоматически привести к признанию лица налоговым резидентом, что влечет за собой обязанность отчитываться о доходах и активах.
Также, если используется контролируемая иностранная компания (КИК), следует учитывать правила/последствия КИК, действующие в Украине с 2022 года.
Происхождение средств: ключевой критерий легальности сделки
Банки ЕС и нотариусы обязаны проверять происхождение средств, используемых для покупки недвижимости. Это следует из соответствующей AML-директивы ЕС, имплементированной в законодательствах стран-членов.
Поэтому необходимо иметь документы, подтверждающие источник доходов физического лица (контракты, декларации, банковские выписки, документы о дивидендах от украинской компании). В случае покупки через компанию – предоставить документы о финансово-хозяйственной деятельности предприятия, получении прибыли и т.д.
Валютное регулирование и трансферт средств
Согласно Закону Украины «О валюте и валютных операциях», валютная либерализация позволила открывать счета за рубежом и осуществлять переводы. Однако с началом войны действуют соответствующие временные ограничения НБУ (Постановление Правления НБУ № 18 от 24.02.2022 г. «О работе банковской системы в период введения военного положения», Положение о мерах защиты и определении порядка осуществления отдельных операций в иностранной валюте, утвержденное Постановлением Правления НБУ 02.01.2019 г. № 5):
- для физических лиц установлен е-лимит – 200 000 евро в год, с ограниченным целевым назначением перевода средств за пределы Украины;
- для юридических лиц действует также соответствующий сложный механизм – требуется обоснование, соответствие валютному законодательству, подтверждение цели инвестиции;
- платежи возможны только в безналичной форме, через уполномоченные банки.
В то же время в открытых источниках и даже в специализированных СМИ в последнее время появляются рекомендации по обходным путям валютного регулирования при покупке недвижимости за рубежом. Речь идет, в частности, о:
- вывозе наличных валюты через границу в пределах разрешенных лимитов на одного члена семьи (до €10 000 на человека);
- расчетах картами украинских банков за рубежом;
- использовании криптовалют и аппаратных кошельков (cold wallet Ledger);
- оформлении перевода как исключительного платежа, связанного с критическим импортом;
- создании иностранных дочерних компаний и внутригрупповых переводах с последующим приобретением недвижимости.
Все эти варианты так или иначе упоминаются в СМИ как «работающие» или «условно допустимые». Однако обращаем внимание, что ни один из них не является универсально безопасным, а в некоторых случаях может повлечь административную, финансовую или даже уголовную ответственность для покупателя недвижимости в будущем.
Что стоит знать в данном случае:
1. Вывоз наличных в пределах разрешенного лимита (€10 000 на человека или большая сумма с декларированием на таможне) законен, но не снимает вопроса:
- о происхождении средств;
- о легальности дальнейших действий с ними (например, заключение нотариального договора купли-продажи за наличные — что во многих странах либо запрещено, либо вызывает подозрение).
2. Использование карт физических лиц и операции через родственников может привести к:
- подозрениям со стороны банка в финансовом дроблении (уклонении от валютного контроля);
- блокированию транзакций или проверкам НБУ или ГНС при обратном выводе средств или декларировании активов.
3. Криптовалюта — высокорисковый инструмент в контексте финансового мониторинга:
- источник средств будет трудно подтвердить официально;
- может вызвать дополнительное внимание со стороны налоговых и банковских органов в стране приобретения.
4. Исключения по Постановлению НБУ №18 действуют только:
- в случаях, прямо предусмотренных законом (например, критический импорт);
- подтвержденных соответствующими документами, с проверкой в уполномоченном банке.
5. «Серые» схемы с внутригрупповыми трансфертами (через дочерние предприятия за рубежом) могут:
- трактоваться как уклонение от налогообложения или незаконный вывод капитала;
- привести к финансовым расследованиям, блокированию счетов, налоговым спорам или штрафам как в Украине, так и за рубежом.
Итак, хотя в публичном пространстве часто упоминаются «обходные» схемы валютного регулирования, мы категорически не рекомендуем использовать такие подходы без предварительной глубокой правовой и налоговой экспертизы. В частности, даже формально допустимые инструменты – как вывоз наличных, криптовалюта или покупка через ДП – могут стать источником проблем при отсутствии обоснования источников происхождения средств, неучете последствий изменения налогового резидентства и др.
Единственный надежный путь – структурировать операцию законно, с надлежащей проверкой финансовой модели, соответствием валютному законодательству, AML/КИК-регулированием и налоговым правом.
В данном случае мы всегда выступаем за прозрачность, осторожность и стратегическое мышление. Покупка недвижимости за рубежом должна быть источником стабильности, а не риска.
Риски, связанные с отсутствием независимого сопровождения
Недвижимость за рубежом обычно продается через иностранных риелторов или других посредников, которые представляют интересы продавца, а не покупателя. Именно они организуют участие нотариуса или местного иностранного юриста, – однако эти специалисты, как правило, не имеют обязательств по защите интересов покупателя из Украины. Соответственно, если не привлечь к сделке украинского адвоката по недвижимости, который понимает и национальное, и международное право, – покупатель может:
- не выявить обременения, запреты или другие юридические слабые моменты на недвижимость;
- подписать договор без надлежащей правовой защиты;
- приобрести объект с имеющимися юридическими рисками;
- не учесть правовые последствия, предусмотренные законодательством Украины (в контексте того, что покупателем будет украинский гражданин или украинская компания).
🔑 Именно поэтому на этапе переговоров, – еще до подписания предварительного договора купли-продажи, – рекомендуется привлечь украинского юриста, который действует в интересах покупателя, а также имеет опыт международного сопровождения сделок в сфере недвижимости и обеспечит безопасное оформление актива с точки зрения обеих юрисдикций.
Юридическое сопровождение сделки по покупке недвижимости за рубежом
Адвокатское бюро «Лотыш и Партнеры» предлагает комплексное юридическое сопровождение сделок по инвестированию в зарубежную недвижимость – от предварительного структурирования до фактического оформления права собственности. Мы обеспечиваем правовую безопасность для клиентов как на территории Украины, так и в пределах соответствующей юрисдикции за рубежом (например, Польша, Италия, Испания, Португалия, Кипр и т.д.).
В составе нашей команды – опытные адвокаты по недвижимости, которые сопровождают международные сделки, анализируют договоры и контролируют правовое оформление зарубежного объекта недвижимого имущества в выбранной юрисдикции.
Перечень наших юридических услуг:
Этап 1. Правовой анализ и планирование:
- Юридический аудит внутренних документов покупателя (в т.ч. учредительных документов предприятия, – относительно возможности приобретения жилой недвижимости за рубежом на баланс украинской компании)
- Правовой анализ иностранных документов на недвижимость
- Подготовка общей структуры сделки, включая окончательное согласование схемы приобретения недвижимости а) на физическое лицо – гражданина Украины, или б) на украинское юридическое лицо / его филиал или представительство за рубежом – с учетом следующих ключевых факторов:
1) наличие валютных ограничений и особенностей вывода средств за границу во время военного положения (в соответствии с Постановлением НБУ №18 от 24.02.2022 г. с изменениями);
2) целевое назначение объекта недвижимости (жилая или коммерческая недвижимость) и фактический пользователь – физическое или юридическое лицо.
- Юридический анализ налоговых последствий по украинскому законодательству (в контексте возможного изменения налоговой резидентности, учитывая, что гражданин Украины / украинская компания будет владеть недвижимостью за рубежом)
- Подготовка финансовой структуры сделки – по оплате стоимости недвижимости и выводу валюты за границу, в т.ч. в пределах е-лимитов, установленных НБУ и др. (в контексте того, что денежные средства имеются в наличии на банковском счете физического лица / украинского предприятия), консультация по валютному регулированию по украинскому законодательству
Этап 2. Сопровождение сделки за рубежом:
- Подготовка документов от физического лица гражданина Украины – если покупателем будет физическое лицо
- Подготовка документов от украинской компании, – если покупателем будет юридическое лицо (протоколы общего собрания участников, соответствующие внутренние документы на подписание соглашения и др.)
- Сопровождение подготовки документов для подтверждения источников происхождения денежных средств украинской компании (в качестве полученных средств от хозяйственной деятельности) или физического лица (в качестве полученных дивидендов от данной украинской компании, например)
- Коммуникация с иностранным нотариусом (юристами), другими представителями продавца за рубежом – при необходимости можем наладить сотрудничество / коммуникацию с нотариусом (юристами) за рубежом
- Проверка предварительного договора купли-продажи
- Проверка основного договора купли-продажи
- Участие в переговорах и во время сделки (дистанционно, – на английском языке)
- Юридическое сопровождение финансовых безналичных расчетов (в качестве оплаты стоимости недвижимости за рубежом)
- Контроль за регистрацией права собственности
Выводы:
Покупка недвижимости за рубежом – это серьезная инвестиция, требующая глубокой юридической подготовки, валютного структурирования и налогового анализа.
💼 Наше Адвокатское бюро обеспечивает комплексное юридическое сопровождение таких сделок – от проверки документов до участия в переговорах, сопровождения финансовых расчетов и контроля за регистрацией права собственности за рубежом.
Если вы планируете покупку недвижимости за рубежом, обращайтесь — мы предложим прозрачную, юридически корректную и безопасную схему инвестирования:
✉️ office@lotysh.com | тел.: +380 (67) 743-27-66
-
Лотыш Андрей Михайлович - адвокат, управляющий “Lotysh & Partners”