При будівництві житлових і комерційних будівель у Києві, Київській області та інших регіонах України у більшості випадків компанії забудовники виступають одночасно замовниками будівництва. А також самостійно реалізовують власні будівельні проекти: здійснюють повне фінансування будівельних робіт, оформляють виключно на себе усі проектні і дозвільні документи, з подальшою реєстрацією власності. Але у деяких ситуаціях (якщо, наприклад, у забудовника немає права користування земельною ділянкою) виникає необхідність додатково залучати до складу замовників будівництва інших учасників – фізичних осіб, не землях яких проводяться будівельні роботи.
Юристи по нерухомості нашого Адвокатського бюро в Києві супроводжують такі будівельні проекти і розробляють документи, згідно яких наперед визначається розподіл прав на нерухоме майно. Зокрема, у даному разі рекомендуємо укладати інвестиційний договір між компанією забудовником і відповідним громадянином, який володіє землею.
Частки на зведену будівлю можуть розподілятись у таких варіантах:
- одноосібний власник: 100% будівельна фірма,
- одноосібний власник: 100% фізична особа, яка володіє землею.
- два співвласники: підприємство забудовник і громадянин, власник землі (з розподіленими частками, наприклад, 60/40 %).
1) Оформлення права виключно на будівельну компанію:
В інвестиційному договорі необхідно вказати, що після виконання будівельних робіт власність реєструється виключно на будівельну компанію.
У даному разі забудовник спершу оформляє на себе проект будівництва, Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки, декларацію на початок будівельних робіт. Надалі реєструється декларація про введення побудованої будівлі в експлуатацію. Після чого оформляється право власності на будинок житлового чи комерційного призначення.
2) Реєстрація прав на фізичну особу у розмірі 100% частки:
Для цього варто прописати в інвестиційній угоді такі положення:
«за виконання обов’язків визначених цим договором, після завершення будівництва об’єкту інвестування, у сторін виникають такі права на майно:
- фізична особа отримує у власність 100% від площі завершеного будівництвом нерухомого майна;
- будівельна компанія отримує право користування частиною будівлі / право користування прилеглою територією».
Залучений юрист по нерухомості також прописує в угоді інші потрібні умови. З метою уникнення у подальшому конфліктів щодо нерухомого майна.
Але необхідно мати на увазі, що з точки зору податкового обліку до підприємства можуть виникати запитання. Адже зазвичай компанія забудовник здійснює повне фінансування будівельних робіт і така співпраця оформляється за бухгалтерськими документами саме як власне будівництво (для власних потреб), з оформленням на товариство податкового кредиту. Таким чином, якщо відразу (під час оформлення права власності) 100% оформляти майнові права на замовника фізичну особу, – до будівельної фірми можуть застосовуватись певні фінансові санкції. Тож підприємству необхідно обґрунтувати внесення грошових коштів для забезпечення будівельних робіт та оформлення податкового кредиту.
Податковий адвокат допомагає розібратись з наведеними питаннями.
3) Оформлення власності на фізичну і на юридичну особу (у відповідних узгоджених частках):
Вказаний варіант дозволяє обґрунтувати перед контролюючими органами правомірність і правильність ведення обліку будівництва відповідним підприємством (для власних потреб) та правильність оформлення податкового кредиту.
В інвестиційному договорі, додатках до угоди зазначається:
«за виконання обов’язків, визначених інвестиційним договором, після завершення будівництва об’єкту інвестування у сторін виникають такі права на об’єкт інвестування:
- фізична особа отримує у власність, наприклад, 40% від площі завершеного будівництвом об’єкту інвестування;
- будівельна компанія отримує у власність 60% від площі завершеного будівництвом об’єкту інвестування».
У результаті власником житлової або комерційної будівлі будуть дві особи: фізична особа та юридична особа.
Під час проведення юридичної перевірки нерухомого майна адвокати з нерухомості нашої фірми детально аналізують вищенаведений поділ часток у відповідному об’єкті будівництва. З метою визначення та усунення ризиків для покупця майна.
Також консультуємо з питань нерухомості, здійснюємо супровід угод в нотаріуса, розробляємо відповідні документи, які забезпечують законність і безпечність відносин між усіма учасниками будівництва.
На підставі наведеного – рекомендуємо залучати адвоката і юриста по нерухомості на початкових етапах будівництва, продажу чи купівлі будь-яких житлових та комерційних будинків (квартир, садибних споруд, офісів, торгівельних, майнових комплексів, складів та ін.).