При строительстве жилых и коммерческих зданий в Киеве, Киевской области и других регионах Украины в большинстве случаев компании застройщики выступают одновременно заказчиками строительства. А также самостоятельно реализуют собственные строительные проекты: осуществляют полное финансирование строительных работ, оформляют исключительно на себя все проектные и разрешительные документы, с последующей регистрацией собственности. Но в некоторых ситуациях (если, например, в застройщика нет права пользования земельным участком) возникает необходимость дополнительно привлекать в состав заказчиков строительства других участников — физических лиц, не землях которых проводятся строительные работы.
Юристы по недвижимости нашего Адвокатского бюро в Киеве сопровождают такие строительные проекты и разрабатывают документы, согласно которым заранее определяется распределение прав на недвижимое имущество. В частности, рекомендуем заключать инвестиционный договор между компанией застройщиком и соответствующим гражданином, который владеет землей.
Доли на возведенное строение могут распределяться в таких вариантах:
- единоличный владелец 100% строительная фирма,
- единоличный владелец 100% физическое лицо, которое владеет землей,
- два совладельцы: предприятие застройщик и гражданин, владелец земли (с распределенными долями, например, 60/40%).
1) Оформление права исключительно на строительную компанию:
В инвестиционном договоре необходимо указать, что после выполнения строительных работ собственность регистрируется исключительно на строительную компанию.
В данном случае застройщик сначала оформляет на себя проект строительства, Градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка, декларацию на начало строительных работ. В дальнейшем регистрируется декларация о введении построенного здания в эксплуатацию. После чего оформляется право собственности на дом жилого или коммерческого назначения.
2) Регистрация прав на физическое лицо в размере 100% доли:
Для этого следует прописать в инвестиционном соглашении следующие положения:
«За выполнение обязанностей, определенных настоящим договором, после завершения строительства объекта инвестирования, у сторон возникают следующие права на имущество:
- физическое лицо получает в собственность 100% от площади завершенного строительством недвижимого имущества;
- строительная компания получает право пользования частью здания / право пользования прилегающей территорией».
Привлеченный юрист по недвижимости также прописывает в договоре другие необходимые условия. Во избежание в дальнейшем конфликтов по недвижимому имуществу.
Но с точки зрения налогового учета к предприятию могут возникать вопросы. Ведь обычно компания застройщик осуществляет полное финансирование строительных работ, и такая деятельность оформляется по бухгалтерским документам именно как собственное строительство (для собственных нужд), — с оформлением налогового кредита.
Таким образом, если сразу (при оформлении права собственности) 100% оформлять имущественные права на заказчика, который является физическим лицом — к строительной фирме могут применяться определенные финансовые санкции. Поэтому предприятию необходимо обосновать внесение денежных средств для обеспечения строительных работ и оформления налогового кредита.
Налоговый адвокат помогает разобраться с указанными вопросами.
3) Оформление собственности на физическое и на юридическое лицо (в соответствующих согласованных долях):
Данный вариант позволяет обосновать перед контролирующими органами законность и обоснованность ведения учета строительства предприятием (для собственных нужд) и правильность оформления налогового кредита.
В инвестиционном договоре, приложениях к соглашению отмечается:
«За выполнение обязанностей, определенных инвестиционным договором, после завершения строительства объекта инвестирования у сторон возникают следующие права на объект инвестирования:
- физическое лицо получает в собственность, например, 40% от площади завершенного строительством объекта инвестирования;
- строительная компания получает в собственность 60% от площади завершенного строительством объекта инвестирования».
В результате владельцем жилого или коммерческого здания будут два человека: физическое лицо и юридическое лицо.
Во время проведения юридической проверки недвижимого имущества адвокаты по недвижимости нашей компании подробно анализируют вышеприведенное разделение долей в объекте строительства. С целью определения и устранения рисков для покупателя имущества.
Также консультируем по вопросам недвижимости, осуществляем сопровождение сделок у нотариуса, разрабатываем соответствующие документы, которые обеспечивают законность и безопасность отношений между всеми участниками строительства.
На основании изложенного — рекомендуем привлекать адвоката и юриста по недвижимости на начальных этапах строительства, продажи или покупки любых жилых и коммерческих зданий (квартир, частных домов, офисов, торговых, имущественных комплексов, складов и др.).