Будівництво з порушеннями будівельних норм

При наданні правової допомоги у практиці «Нерухомість і будівництво» у замовників послуг виникає питання – яким чином боротись з незаконними будівництвами у Києві та Київській області. Оскільки окремі забудовники нехтують вимогами будівельних норм і здійснюють будівництво порушуючи права суміжних власників земельних ділянок. Або будують багатоквартирні чи офісні будівлі без наявності жодних дозволів від органів влади.

Як вирішити ситуацію будівництва з порушеннями будівельних норм з юридичної точки зору?

У даному разі необхідно звертатись з відповідними заявами і скаргами до таких державних органів та установ:

1) до місцевих органів Відділу містобудування та архітектури.

З приводу того, чи видавались замовнику будівництва Містобудівні умови та обмеження на будівельні роботи;

2) до органів місцевого самоврядування на території яких здійснюється незаконне будівництво.

З проханням надати інформацію, чи видавались дозвільні документи на будівництво, а також з проханням провести перевірку будівництва та зупинити будівельні роботи;

3) до органів Державної інспекції архітектури та містобудування.

Про надання інформації, чи видавались дозвільні документи на будівництво відповідної будівлі, а також з проханням провести перевірку будівництва, накласти штрафи та зупинити будівельні роботи.

Надалі вказані органи проводять перевірку законності будівництва. За результатами якої виносять відповідні приписи про усунення порушень. А саме, – вимагають зупинити будівельні роботи або знести незаконно збудовані будівлі. Також у даному разі накладаються штрафи у розмірах, передбачених чинним законодавством України.

При цьому, якщо замовники / підрядники будівництва перешкоджають притягненню їх до відповідальності, – держбудінспекція разом з правоохоронними органами вживають усіх необхідних заходів для притягнення таких суб’єктів до відповідальності.

Також у разі невиконання приписів за результатами перевірок органи ДАБІ (ДІАМ) звертаються до суду про припинення самочинного будівництва та знесення незаконної будівлі.

Зокрема, статтею 376 Цивільного кодексу України надано органам державної влади та місцевого самоврядування можливість подавати позови до суду у разі здійснення забудовниками незаконних будівельних робіт. У подальшому, за результатами розгляду таких справ, суди виносять рішення про зобов’язання проведення перебудови будівлі, – у разі порушення будівельних норм або значного відхилення від будівельного проекту. Або, – рішення про знесення незаконно побудованого будинку, – якщо неможливо провести перебудову.

4) додатково можна звертатись із заявами / скаргами до органів прокуратури, поліції.

Подається заява щодо проведення перевірки законності будівництва.

При цьому, якщо замовник будівництва проводить неправомірні будівельні роботи на території власної земельної ділянки, – правоохоронці мають право лише сприяти працівникам Державної інспекції архітектури та містобудування у проведенні перевірок і накладенні штрафів на замовника і підрядника будівництва.

У разі незаконного будівництва на землі, яка не приватизована у належному порядку, – правоохоронні органи мають більше повноважень. Так, спершу порушується відповідна кримінальна справа за ст. 197-1 Кримінального кодексу України (самовільне будівництво на самовільно зайнятій земельній ділянці). Далі відразу звертаються до суду у межах кримінальної справи про винесення ухвали про зупинення незаконного будівництва та арешт будівельних матеріалів. Також притягують замовника будівництва до кримінальної відповідальності.

Особливості реагування на незаконне будівництво у період воєнного стану 2022-2026 рр.

В умовах воєнного стану окремі заходи державного нагляду (контролю) у сфері будівництва були тимчасово обмежені. Проте механізми судового захисту та звернення до ДІАМ діють у повному обсязі. Зокрема:

• скарги до ДІАМ на незаконне будівництво розглядаються в загальному порядку;
• судове оскарження самочинного будівництва та вимоги про його знесення на підставі ст. 376 ЦКУ не зупинялись;
• органи місцевого самоврядування зберегли повноваження щодо контролю у сфері містобудування на своїй території.

Практика свідчить: чим раніше вжити належних заходів реагування на незаконне будівництво, тим більше шансів зупинити такі незаконні будівельні роботи або домогтися знесення неправомірно збудованої будівлі.

Часті запитання (FAQ)

❓ Куди звертатись у першу чергу, якщо сусід будує без дозволу? ✅ Насамперед — до органу місцевого самоврядування та до ДІАМ (або її територіального підрозділу). Одночасно можна подати заяву до поліції. Рекомендується одразу фіксувати факт будівництва фото- та відеоматеріалами з датою зйомки.

❓ Чи можна зупинити незаконне будівництво під час воєнного стану? ✅ Так. Повноваження ДІАМ та судів у цій сфері не призупинялись. Скарга до ДІАМ та позов до адміністративного або господарського суду залишаються ефективними інструментами.

❓ Скільки часу займає зупинення незаконного будівництва? ✅ При зверненні до ДІАМ — від 1 до 3 місяців (залежно від реакції органу та складності ситуації). При судовому розгляді — від 6 до 18 місяців. У невідкладних випадках можна клопотати про забезпечення позову у вигляді тимчасового зупинення будівельних робіт.

❓ Що робити, якщо ДІАМ не реагує на скаргу? ✅ Бездіяльність ДІАМ може бути оскаржена до адміністративного суду. Також можна звернутись до прокуратури для вжиття заходів реагування. Усталена судова практика підтверджує: суди зобов’язують ДІАМ реагувати на обґрунтовані скарги громадян.

❓ Чи можна вимагати компенсацію збитків від незаконного забудовника? ✅ Так. Паралельно із зупиненням будівництва власник суміжної ділянки має право пред’явити цивільний позов про відшкодування майнової шкоди, заподіяної незаконним будівництвом.

Правова допомога Адвокатського бюро «Лотиш і Партнери»у Києві в справі будівництва з порушеннями будівельних норм

При замовленні послуги «Юридична консультація» адвокати надають рекомендації, як ефективно застосувати на практиці вищевказані варіанти боротьби з незаконними забудовами.

Адвокати з нерухомості Адвокатського бюро «Лотиш і Партнери» пропонують такі варіанти допомоги залежно від потреб клієнта і готовності діяти самостійно:

📋 Варіант 1: Пакет документів для самостійних дій

Вартість: 2 900 грн.

Готовий комплект із 7 документів, який дозволяє пройти всю процедуру самостійно:

• шаблон скарги до Державної інспекції архітектури та містобудування України (ДІАМ);
• шаблон звернення до органу Містобудування та архітектури;
• шаблон звернення до органів місцевого самоврядування;
• шаблон заяви / звернення до органів поліції, прокуратури;
• покроковий гайд із зазначенням строків, органів звернення та порядку дій на кожному етапі;
• чекліст необхідних документів та дій для кожного етапу.

Підходить тим, хто готовий діяти самостійно і хоче зекономити на юридичних витратах.

Шаблони мають інформаційний характер і не є індивідуальною правовою допомогою. Для підготовки документів з урахуванням особливостей вашої конкретної ситуації — оберіть Варіант 2 або 3.

📋 Варіант 2: Юридична консультація адвоката щодо незаконного будівництва

Вартість: 4 000 грн. (тривалість до 1 год., онлайн або офлайн)

Індивідуальна консультація з адвокатом, під час якої ви отримаєте:

• оцінку вашої конкретної ситуації та реальних перспектив зупинення будівництва;
• визначення органів, до яких варто звертатись саме у вашому випадку;
• рекомендації щодо правильної фіксації порушень та підготовки доказової бази;
• відповіді на всі запитання щодо процедури, строків та ризиків.

Підходить тим, хто хоче розібратися в ситуації та визначити стратегію дій перш ніж діяти самостійно.

📋 Варіант 1 + 2: Пакет документів + Консультація

Вартість: 6 400 грн. (економія 500 грн.)

Повний пакет шаблонів документів + Юридична повноцінна консультація адвоката.

Оптимальний варіант для тих, хто хоче розібратися в ситуації та одразу отримати готові інструменти для самостійних дій.

📋 Варіант 3: Індивідуально підготовлений пакет документів + Консультація

Вартість: від 19 900 грн. (вартість залежить від кількості документів та складності ситуації)

Спеціалісти нашого адвокатського бюро вивчають вашу конкретну ситуацію та готують документи з урахуванням вашої ситуації – із вашими даними, адресою незаконного об’єкта, описом конкретних порушень та посиланнями на актуальне законодавство. Ви отримуєте готові до подання документи і самостійно їх подаєте.

До пакету індивідуально підготовлених документів входить:

• індивідуально заповнена скарга до ДІАМ;
• індивідуально заповнене звернення до відділу містобудування та архітектури;
• індивідуально заповнене звернення до органу місцевого самоврядування;
• індивідуально заповнена заява до поліції / прокуратури;
• покроковий гайд із зазначенням: куди, коли і в якому порядку подавати кожен документ;
• юридична консультація адвоката за результатами підготування документів.

Підходить тим, хто хоче мати юридично грамотні документи без витрат на повний судовий супровід і готовий самостійно їх подавати.

Примітка: Відповідальність за своєчасне і належне подання документів несе клієнт.

📋 Варіант 4: Юридичний супровід судової справи

Вартість супроводу в суді першої інстанції: від 28 000 грн. (вартість визначається за результатами оцінки справи)

Ви самостійно звернулись до ДІАМ та органів влади, але отримали відмову або бездіяльність — і тепер потрібен суд. Адвокати бюро зможуть комплексно супроводити справу в суді:

• оцінка доказової бази та перспектив судового оскарження;
• підготовка та подання адміністративного позову до суду;
• представництво ваших інтересів у судових засіданнях;
• супровід отримання судового рішення.

Не зволікайте – чим раніше вжити юридичних заходів, тим більше шансів зупинити незаконне будівництво. Завершений об’єкт значно складніше знести навіть через суд.