У 2025 році ринок нерухомості в Україні поступово відновлюється (особливо в західних регіонах) після трансформацій, зумовлених війною, нових регуляторних вимог та змін у фінансуванні проєктів. Водночас девелоперські компанії / забудовники зіштовхуються з новими викликами: посилення контролю над будівельними та земельними операціями, акцент на ESG-стандарти, доступ до банківського фінансування під час війни, а також необхідність прозорого структурування бізнесу. У цих умовах професійний юридичний супровід девелоперських компаній стає критично важливим.
Які юридичні завдання виникають перед девелоперами у 2025 році?
🔹 Правильне структурування угод
У 2025 році девелопер повинен враховувати податкові наслідки, валютний контроль, захист активів, а також потенційний вихід на міжнародний ринок. Важливо правильно обрати між asset deal та share deal, організувати за потреби спільне підприємство з іншими інвесторами, оформити корпоративні права тощо.
🔹 Проведення юридичного аудиту активів (due diligence)
Земельна ділянка, об’єкт незавершеного будівництва або введений в експлуатацію комплекс — усе це потребує детальної юридичної перевірки. Порушення в історії користування землею чи неузгоджене цільове призначення — часта причина зупинки девелоперського проєкту.
🔹 Оформлення дозвільної документації
Наявність ліцензій, містобудівних умов і обмежень, дозволів ДАБІ / ДІАМ — обов’язковий базис. При цьому, у 2025 році на перший план виходять саме електронні реєстри, автоматизований нагляд і посилення відповідальності за порушення у сфері містобудівного законодавства.
🔹 Контракти за стандартами FIDIC
Все більше проєктів фінансуються міжнародними структурами (ЄБРР, МФК), тому застосування типових договорів FIDIC стало стандартом. Юрист повинен знати ці документи не лише формально, а й практично.
🔹 Будівництво, введення в експлуатацію та управління об’єктом
Юридична підтримка охоплює укладення договорів з підрядниками, ведення претензійної роботи, реєстрацію прав власності, укладення договорів на управління об’єктом (FM-контракти), розробку структури оренди (права власності).
🔹 Врегулювання спорів і комунікація з державними органами
У складних ситуаціях перевірки контролюючих та правоохоронних органів, судові справи (цивільні, адміністративні, господарські, кримінальні) набувають поширеного явища, — у даному разі важливо мати адвокатів, які мають досвід у будівництві, а не загальноправову практику.
Як ми допомагаємо девелоперам?
Реалізація девелоперського проєкту — це не лише будівництво відповідних технічних конструкцій, а складний юридично-фінансовий процес, який вимагає системного підходу та стратегічного мислення. Наша команда має багаторічний досвід супроводу будівельних проєктів будь-якого масштабу — від окремих житлових будинків до багатофункціональних комерційних кластерів та інфраструктурних об’єктів.
Ми пропонуємо девелоперському бізнесу такі послуги:
🔹 Комплексний аналіз проєкту перед стартом
Визначимо усі юридичні ризики, оцінимо придатність земельної ділянки відповідно до наявного цільового призначення, перевіримо дозвільну історію активу.
🔹 Юридичне структурування
Підберемо оптимальну правову модель реалізації: створення SPV, оформлення партнерства, структура угоди (asset чи share deal), податкові наслідки.
🔹 Оформлення всієї дозвільної документації
Супроводимо отримання Містобудівних умов та обмежень, дозволів на будівництво, реєстрацію прав власності, ліцензії та погодження.
🔹 Підготовка та аудит контрактів
Розробимо договори з підрядниками, постачальниками, орендарями. Адаптуємо контракти до FIDIC або інших міжнародних стандартів.
🔹 Підтримка під час будівництва та введення в експлуатацію
Забезпечимо контроль за дотриманням умов контрактів, захистимо в разі претензій, супроводимо здачу об’єкта.
🔹 Юридичний супровід інвестицій та фінансування
Проконсультуємо з питань банківського фінансування, залучення інвесторів, оформлення іпотеки, забезпечень, escrow.
🔹 Захист у спорах
Представляємо інтереси забудовника у спорах з контролюючими органами, підрядниками, покупцями, в судах усіх інстанцій.
Чому 2025 рік — ключовий для професіоналізації ринку нерухомості
На нашу думку 2025 рік стає переломним для українського ринку нерухомості. В умовах триваючої війни девелоперські компанії звикають працювати та розвиватись у невизначених умовах. Водночас держава, інвестори та учасники будівельного ринку дедалі більше вимагають не лише результату у вигляді зданого в експлуатацію об’єкта, а й прозорості, відповідності процедурам та прогнозованості кожного етапу девелопменту.
Зростання міжнародного інтересу та інституційного інвестування
Після запуску ряду програм фінансування від ЄС, ЄБРР, USAID та інших організацій, до українського ринку нерухомості повертаються інституційні інвестори. Однак їх ключова умова — юридична чистота проєкту: прозоре походження активу, зрозуміла структура власності, відповідність дозвільній документації, зрозумілі механізми контролю ризиків.
Конкуренція за фінансування
Усі забудовники борються за увагу банків, кредиторів і покупців. Наявність досвідченого юридичного радника, структурований бізнес і належне оформлення активів стають вирішальними факторами у залученні фінансування. Ті, хто інвестує в юридичну підготовку проєкту, виграють у довгостроковій перспективі.
Попит на довіру з боку партнерів і покупців
Після кризи довіри, спричиненої недобросовісними забудовниками в минулі роки, ринок потребує професіоналізації. Покупці житла, корпоративні орендарі та навіть підрядники все частіше ставлять питання про наявність впорядкованої дозвільної документації, відповідність генплану, цільове призначення землі повинно відповідати девелоперському проекту. Юридична готовність до таких запитів формує позитивну репутацію бренду забудовника.
Підготовка до повоєнного відновлення
Україна вже сьогодні готується до масштабної відбудови. Девелопери, які зможуть запропонувати інвесторам прозорі та юридично обґрунтовані проєкти, опиняться в авангарді цієї хвилі. Це включає правильне оформлення прав на землю, структурування СП (joint venture), захист інтересів інвесторів та надійний юридичний супровід кожного етапу.
Професійний юридичний супровід девелоперських проєктів
Незалежно від масштабу чи стадії реалізації проєкту, девелоперські компанії потребують системної та якісної юридичної підтримки. Від правильного оформлення земельної ділянки до структурування інвестиційної угоди або оформлення договорів з підрядниками — кожен етап вимагає правової точності та передбачуваності.
Адвокатське бюро «Лотиш і Партнери» має досвід супроводу складних девелоперських і будівельних проєктів в Україні. Ми працюємо як з локальними компаніями, так і з міжнародними інвесторами, забезпечуючи юридичну безпеку, ефективність рішень та відповідність чинному законодавству.
ВИСНОВКИ:
У 2025 році юридичні аспекти девелоперської діяльності стають не просто супутнім фактором, а повноцінною частиною стратегії розвитку бізнесу. З огляду на зростаючі вимоги з боку держави, інвесторів і партнерів, забудовникам важливо мати надійну юридичну підтримку на всіх етапах реалізації проєкту — від придбання земельної ділянки до введення об’єкта в експлуатацію. Професійний юридичний супровід девелоперського бізнесу допомагає не лише уникнути помилок, а й збудувати прозору, керовану та інвестиційно привабливу структуру проєкту.
-
Лотиш Андрій Михайлович - адвокат, керуючий “Lotysh & Partners”