Купівля чи продаж нерухомості є одним із найважливіших і водночас ризикованих етапів як для власників, так і для покупців. Зокрема, у часи кризи, військових дій або відповідних технічних збоїв у роботі державних реєстрів, цей процес може стати справжнім викликом для сторін. Як діяти, коли доступ до Єдиного державного реєстру речових прав на нерухоме майно в Україні тимчасово обмежений? Чи можливо захистити себе від юридичних ризиків? У цьому блозі розглянемо правові аспекти таких операцій, практичні поради та механізми забезпечення безпеки угоди.
Аналіз ситуації: що означає відсутність доступу до реєстрів?
Єдиний державний реєстр речових прав на нерухоме майно (ЄДРРП) в Україні є ключовим інструментом для перевірки інформації про усі обєкти нерухомості, зареєстровані за українським законодавством. Водночас, 19 грудня 2024 року Міністерство юстиції України заявило про масштабний збій у державних реєстрах, в тому числі у ЄДРРП. Відсутність доступу до вказаного реєстру ускладнює перевірку: правового статусу майна (наявність обтяжень, арештів); даних про власника; дотримання законності угоди (мається на увазі, відсутність інформації щодо підстав виникнення права власності) та іншої інформації, необхідної для забезпечення юридичної безпеки угоди купівлі-продажу нерухомості.
Як наслідок, у даному разі можуть виникати ризики шахрайства при укладенні угод та ускладнення оформлення договорів через нотаріуса.
Алгоритм дій для Покупця
Якщо ви плануєте купівлю нерухомості в Україні під час обмеженого доступу до реєстрів, рекомендуємо діяти наступним чином:
Перевірка документів продавця
- Запитайте у продавця правовстановлюючі документи (договір купівлі-продажу, свідоцтво про право власності тощо).
- Звірте інформацію з попередніми витягами з ЄДРРП, якщо такі є.
- Проаналізуйте судові реєстри на предмет наявності судових справ. Для цього слід здійснити пошук відповідної інформації у Єдиному державному реєстрі судових рішень, використовуючи дані про адресу майна або ім’я продавця. Це дозволить з’ясувати, чи є об’єкт нерухомості предметом судових спорів або чи існують інші юридичні проблеми, які можуть вплинути на його продаж. У разі виявлення будь-яких судових справ або арештів майна це може бути сигналом для відмови від угоди або потреби в додатковій юридичній перевірці.
Вивчення історії майна
- Отримайте архівні дані через нотаріуса. У даному разі нотаріус може надати відомості/документи про попередніх власників чи зміни прав на майно, що дозволяє зібрати більше інформації про історію об’єкта нерухомості. Іноді такі дані можуть виявитися критичними для розуміння правового статусу майна, зокрема якщо нерухомість має складну історію переходу прав власності.
- Вивчіть історію про майно у ЗМІ. Інформація з публічних джерел може допомогти виявити, чи було майно пов’язане з якимись скандалами чи судовими процесами, що можуть бути важливими для прийняття рішення відносно покупки. Це також дасть змогу перевірити репутацію забудовника, якщо мова йде про новобудову.
- Залучіть адвоката з нерухомості для проведення комплексного правового аудиту.
Розгляньте можливість укладення Попереднього договору купівлі-продажу
- Передбачте у договорі відкладальну умову: укладення основного договору та перехід права власності відбудеться після відновлення роботи реєстрів.
- Зафіксуйте повну вартість об’єкту нерухомості та відповідальність продавця у разі відмови від укладення основного договору.
- Вкажіть механізм повернення коштів у разі виявлення порушень.
Варто мати на увазі, що Попередній договір купівлі-продажу нерухомості укладається у письмовій формі та підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню (відповідно до ст. 657 Цивільного кодексу України).
Алгоритм дій для Продавця
Продавець також має забезпечити свою правову та фінансову безпеку, – оскільки потенційно є ризик втрати майна, без отримання грошових коштів від недобросовісних покупців:
Підготовка документів
- Заздалегідь підготуйте повний пакет документів, включно з підтвердженням вашого права власності (додатково зробіть декілька нот.копій документів).
- Перед угодою зверніться до нотаріуса та юристів для перевірки документів та їх відповідності законодавству. Тобто, у даному разі варто провести так званий внутрішній аудит (due diligence) усіх документів, що посвідчують право власності на нерухомість. При цьому в ідеальному варіанті рекомендується отримати письмовий юридичний висновок за результатами проведення такого аудиту.
Укладення Попереднього договору купівлі-продажу
- Використовуйте Попередні договори купівлі-продажу, що враховують особливості відносин сторін угоди без працюючих реєстрів.
- Узгодьте суму завдатку, який передається під час підписання Попереднього договору.
- Домовтеся про відкладення остаточного розрахунку до моменту перевірки даних у реєстрі.
Гарантії для Покупця
- Надання копій всіх документів, що підтверджують вашу добросовісність.
- За потреби, оформлення додаткових розписок та внутрішніх “понятійних” угод (договори про наміри, про співпрацю тощо). Водночас, необхідно мати на увазі, що протоколи про наміри, інші внутрішні документи про наміри укладаються на початковому етапі переговорів і відображають домовленості, яких сторони досягли на відповідний момент з приводу купівлі-продажу нерухомості. Однак такі домовленості не створюють юридичних зобов’язань і не мають правових наслідків, що відрізняє протоколи/договори про наміри від Попереднього договору.
- Запропонуйте страхування угоди для мінімізації ризиків, або відповідні банківські інструменти, наприклад, банківські гарантії або ескроу-рахунки (банківські гарантії стануть своєрідною страховкою для покупця на випадок, якщо виявляться проблеми з правами на майно або з документами, тобто, такі гарантії допоможуть знизити рівень ризиків та забезпечать юридичну безпеку для обох сторін угоди; у разі відкриття ексроу-рахунку банк виступатиме як третя сторона гарантом виконання договірних зобов’язань щодо купівлі-продажу нерухомості у майбутньому).
Роль нотаріуса та юристів у період непрацюючих реєстрів
Нотаріус та юристи з нерухомості відіграють ключову роль у забезпеченні правової безпеки угод купівлі-продажу нерухомості:
- Перевірка архівних даних: нотаріус та юристи можуть отримати інформацію з локальних архівів чи баз даних.
- Вчинення нотаріального акту: засвідчення угоди нотаріусом із фіксацією всіх обставин, підготування юристами умов договору, які максимально врахують інтереси відповідної сторони договору.
- Рекомендації: надання нотаріусами та юристами професійних порад щодо умов договору.
За потреби, юристи можуть додатково подати запити з метою перевірки до необхідних державних органів та установ, якщо право власності виникло в результаті процедури приватизації та/або до БТІ (Бюро технічної інвентаризації) про отримання інформації щодо технічного стану та історії нерухомості.
Висновки: Купівля чи продаж нерухомості під час непрацюючих реєстрів вимагає додаткової уваги та правильних юридичних дій. У даному разі рекомендується залучати компетентних спеціалістів (юристів, нотаріусів) та використовувати всі доступні джерела для перевірки інформації. Прописання чітких умов у договорі (попередньому договорі купівлі-продажу) та забезпечення гарантій для обох сторін є запорукою успішного завершення угоди навіть за складних обставин.
Потребуєте консультації щодо купівлі чи продажу нерухомості? Звертайтеся до наших юристів для отримання професійної допомоги та гарантії безпеки вашої угоди. Ми завжди на зв’язку, щоб допомогти вам безпечно продати чи купити нерухомість в Україні!
-
Лотиш Андрій Михайлович - адвокат, керуючий “Lotysh & Partners”
-
Дикий Георгій Володимирович - помічник адвоката