Коли забудовник не добудував будинок: що робити інвесторам
Добудова проблемного житлового комплексу сьогодні стала однією з найбільш актуальних тем для українського ринку нерухомості. Ситуація, коли забудовник припиняє виконання своїх зобов’язань, а будівництво фактично зупиняється, вже давно перестала бути поодиноким явищем.
Ще до початку повномасштабної війни значна кількість житлових об’єктів переходила у статус довгобудів через фінансові труднощі девелоперів, корпоративні конфлікти, проблеми з дозвільною документацією або недостатній контроль за будівельними процесами. Після початку війни ситуація лише ускладнилася. Зниження інвестиційної активності, дефіцит фінансування, зупинка робіт, мобілізація працівників та логістичні проблеми стали додатковими факторами, які призвели до збільшення кількості проблемних забудов.
У результаті інвестори часто залишаються без житла, без чітких гарантій та без зрозумілого механізму завершення будівництва.
Попри це, українське законодавство дозволяє інвесторам об’єднатися та взяти контроль над добудовою об’єкта. Одним із найбільш ефективних інструментів є створення житлово-будівельного кооперативу (ЖБК).
Виходячи з наявного досвіду ведення нашим Адвокатським бюро складних юридичних справ у сфері захисту прав інвесторів (у практиці “Нерухомість і Будівництво”) нижче розглянемо практичний алгоритм дій, який може допомогти інвесторам завершити будівництво проблемного житлового комплексу.
Судове визнання майнових прав інвесторів
Першим кроком є юридичне підтвердження прав інвесторів на об’єкти незавершеного будівництва.
На практиці інвестори мають у наявності такі документи, які підтверджують їхні майнові права на відповіднй ЖК: договори участі у фінансуванні (в т.ч. договори про участь у ФФН); попередні договори купівлі-продажу нерухомості; форвардні контракти, інвестиційні угоди; документи про оплату та ін.
Для подальших дій, з метою підтвердження таких майнових прав, доцільно отримати судові рішення щодо визнання майнових прав на об’єкт незавершеного будівництва (квартири, нежитлові приміщення, офіси) та закріплення статусу інвестора.
Це створює юридичну основу для подальшої добудови проблемного житлового комплексу та оформлення права власності саме за цими інвесторами (які підтвердили свої права у судовому порядку).
Створення житлово-будівельного кооперативу (ЖБК)
Створення ЖБК як юридичної особи (основною метою діяльності якої є забезпечення житлом членів кооперативу та їх сімей шляхом добудови об’єкту незавершеного будівництва) – це один із ключових механізмів, який дозволяє інвесторам діяти як єдиний суб’єкт для ефективного захисту власних прав.
У даному разі ЖБК забезпечує:
- централізоване управління;
- представництво інтересів інвесторів перед державними органами та забудовником;
- можливість переоформлення земельних та будівельних прав;
- організацію завершення будівництва.
Для створення кооперативу потрібно:
- Провести установчі збори за участю 100% усіх інвесторів;
- Прийняти статут, погоджений усіма інвесторами;
- Обрати керівні органи;
- Зареєструвати юридичну особу у реєстрі юридичних осіб.
Передача прав від інвесторів до ЖБК
Далі після створення кооперативу необхідно здійснити переуступку майнових прав на об’єкти незавершеного будівництва від фізичних осіб інвесторів на користь новоствореного ЖБК, що дозволить:
- уникнути юридичного хаосу під час оформлення документів з метою добудови проблемної будівлі;
- забезпечити колективне управління майном;
- ефективно представляти інтереси інвесторів у судах першої, апеляційної та касаційної інстанцій (у даному разі варто зазначити, що первинні замовники будівництва, будівельні компанії, дуже часто чинять перепони у реалізації законних прав інвесторів шляхом оскарження судових рішень в апеляції та касації);
- належним чином працювати з органами місцевого самоврядування.
Оформлення земельної ділянки
Добудова проблемного житлового комплексу неможлива без превентивної перевірки правового статусу земельної ділянки, на якій розташована недобудована будівля. Зокрема, на етапі прийняття рішення про переоформлення майнових прав щодо проблемного об’єкту на ЖБК необхідно перевірити право оренди/користування на землю, цільове призначення, кадастрові дані, наявність обтяжень, можливі судові справи щодо землі.
Після цього ЖБК може ініціювати процедуру переоформлення права користування земельною ділянкою. Для досягнення цієї мети кооператив повинен звернутися до органу місцевого самоврядування з питання оформлення земельної ділянки (для добудови житлового комплексу і введення його в експлуатацію відповідно до норм чинного законодавства України). У містах це, як правило, відбувається через міську раду або відповідний департамент земельних ресурсів.
Мета такого звернення:
- отримання права користування земельною ділянкою;
- переоформлення документів на нового замовника будівництва;
- легалізація добудови;
- забезпечення законного введення будинку в експлуатацію.
У складних випадках цей процес може вимагати додаткових погоджень або судового супроводу.
Передача об’єкта незавершеного будівництва
Рекомендується звернутися до попереднього замовника будівництва з офіційним письмовим запитом щодо передачі об’єкту незавершеного будівництва на користь ЖБК. У разі відмови – звернутись до суду з позовом про зобовязання попереднього замовника (забудовника) передати незавершену будівлю кооперативу.
Цей етап є найскладнішим з практичної точки зору, – оскільки не всі забудовники йдуть на контакт, а деякі взагалі систематично перешкоджають інвесторам у добудові будівлі та оформленні права власності.
Відповідно, одним із критичних етапів є передача первинним замовником (забудовником):
- недобудованого об’єкта;
- дозвільної документації;
- проєктних матеріалів;
- технічних документів.
При цьому варто мати на увазі, що під час виникнення спірних ситуацій, у разі відмови забудовника передавати об’єкт та документи, – може знадобитися довготривалий судовий процес для вирішення цього питання.
Технічний аудит та коригування проєкту
Перед початком будівельних робіт, спрямованих на добудову об’єкта незавершеного будівництва, – необхідно:
- провести технічне обстеження будівлі;
- оцінити ступінь готовності до експлуатації;
- перевірити відповідність проєкту фактичному стану речей.
Виходячи з наведеного, варто привести у відповідність проектні показники з реально збудованими і в разі необхідності перезатвердити проект.
Такий етап є дуже важливим, оскільки саме відповідність проектної / технічної документації фактичному стану будівлі є однією з ключових умов для подальшого введення добудованого об’єкта в експлуатацію. У разі виявлення невідповідностей між документацією та фактично виконаними будівельними роботами існує ризик отримання відмови у подальшому введенні будинку в експлуатацію.
Вибір Ген.підрядника / суб.підрядника
Надалі ЖБК визначає компанію підрядника, яка завершуватиме будівництво. Під час налагодження співпраці з підрядною компанією важливо оцінити:
- досвід компанії;
- фінансову стабільність;
- репутацію на будівельному ринку;
- технічні можливості щодо завершення будівництва.
Після остаточного визначення щодо Генеральної підрядної організації необхідно буде внести відповідні зміни про підрядника до зареєстрованих дозвільних документів.
Залучення фінансування
Добудова проблемного житлового комплексу майже завжди потребує додаткового бюджету.
Джерела такого додаткового фінансування можуть включати:
- додаткові внески інвесторів;
- внески від нових інвесторів;
- банківські інструменти;
- продаж залишкових площ новим інвесторам тощо.
Добудова та введення будинку в експлуатацію
Після врегулювання усіх вищенаведених юридичних, земельних та організаційних питань кооператив переходить до наступного етапу – безпосередньої добудови об’єкта. На цьому етапі ЖБК залучає попередньо обрану підрядну організацію, яка здійснюватиме завершення будівельних робіт відповідно до проєктної документації, технічного стану об’єкта та вимог чинного законодавства.
Добудова може включати виконання широкого комплексу робіт, зокрема: завершення конструктивних елементів будівлі, підключення інженерних мереж, внутрішні та зовнішні оздоблювальні роботи, благоустрій прибудинкової території, усунення недоліків попереднього будівництва, а також приведення об’єкта у відповідність до оновлених будівельних норм та технічних вимог.
Після завершення будівельних робіт (добудови будинку) фінальним етапом є:
- отримання документів про введення будівлі в експлуатацію;
- реєстрація права власності у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;
- передача квартир інвесторам, які переформляють право власності на себе.
Отже, безпосередня добудова будівлі за рахунок діяльності ЖБК та введення будинку в експлуатацію є завершальним юридичним етапом реалізації проєкту добудови, який підтверджує готовність об’єкта до використання та відкриває можливість для повноцінного оформлення прав власності інвесторів.
Висновок:
Добудова проблемного житлового комплексу – це складний, але реальний процес, якщо інвестори діють консолідовано та мають належну професійну юридичну підтримку.
Створення ЖБК є одним із найбільш ефективних способів завершення проблемного будівництва та захисту прав інвесторів. Водночас кожна ситуація потребує індивідуального правового аналізу, оскільки значення мають як земельні питання (зокрема, відповідність цільового призначення земельної ділянки), так і наявність судових спорів, у тому числі з первинним замовником будівництва, технічний стан об’єкта та обрана фінансова модель добудови. Зазначений підхід узгоджується з позицією, викладеною в офіційних роз’ясненнях Міністерства юстиції України.
Комплексний юридичний супровід процедури добудови відповідної будівлі дозволяє мінімізувати можливі ризики та забезпечити реальний результат для інвесторів.
-
Лотиш Андрій Михайлович - адвокат, керуючий “Lotysh & Partners”