Нещодавно Касаційний цивільний суд передав на розгляд Великої Палати Верховного Суду України резонансну справу № 372/173/22, яка може кардинально змінити підхід судів до кваліфікації платежів за попередніми договорами купівлі-продажу нерухомості.
Під сумнів поставлено багаторічну практику автоматичного повернення “авансу” у випадку неукладення основного договору – навіть тоді, коли сторони добровільно і прямо погодили протилежне. У цій справі Велика Палата має визначити, чи діє в Україні реальна свобода договору, коли йдеться про фінансові наслідки зірваної угоди з нерухомістю.
У цій статті адвокати бюро «Лотиш і Партнери» аналізують ухвалу Верховного Суду від 16 квітня 2026 року, ключові правові позиції колегії суддів та практичні наслідки для бізнесу – враховуючи власний досвід юридичного супроводу угод з нерухомістю та структурування попередніх договорів купівлі-продажу.
Реквізити судової справи:
| Дата ухвали: 16 квітня 2026 року |
Справа №: 372/173/22 |
Провадження №: 61-11985св23 |
| Сторони: ТОВ «Ваксенс Прод» vs фізична особа |
Предмет спору: Стягнення авансу – 20 231 946,75 грн |
Ключові норми: Ст. 635, 627, 546 ЦК України |
1. Суть справи
У вересні 2021 року ТОВ «Ваксенс Прод» уклало з фізичною особою три попередніх договори купівлі-продажу земельних ділянок на загальну суму понад 20 млн грн. За умовами договорів основні правочини мали бути підписані до 10 грудня 2021 року включно.
Проте нотаріус відмовив у вчиненні нотаріальних дій: продавець значився боржником в Єдиному державному реєстрі боржників. Покупець звернувся до суду з вимогою повернути сплачені кошти як аванс.
Суди першої та апеляційної інстанцій позов задовольнили у повному обсязі. Натомість відповідач у касаційній скарзі наполягав: сторони прямо домовилися, що сплачені кошти за жодних обставин не повертаються — і це є проявом свободи договору.
При цьому пункти 4.2–4.3 попередніх договорів прямо передбачали: в разі неукладення основного договору з будь-яких причин — у тому числі через обставини непереборної сили — сплачені кошти залишаються у продавця як узгоджений вид забезпечення. ТОВ «Ваксенс Прод» беззастережно гарантувало, що «в будь-якому випадку та незалежно від будь-яких причин і обставин» не вимагатиме їх повернення.
2. Чому справа потрапила до Великої Палати
Колегія суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду встановила суперечність між усталеною судовою практикою та фундаментальними принципами цивільного права.
Суди нижчих інстанцій механічно застосували правовий висновок Верховного Суду України, викладений у постанові від 13 лютого 2013 року у справі № 6-176цс12: за відсутності укладеного основного договору сплачені кошти є авансом і підлягають поверненню.
Проблематика: висновок 2013 року формувався для ситуацій, де сторони взагалі не визначали наслідків неукладення основного договору. Автоматичне його поширення на справи, де сторони прямо і добровільно домовилися про неповернення коштів, — є неправомірним узагальненням, яке нівелює принцип свободи договору (ст. 627 ЦК України).
Касаційний суд вирішив відступити від зазначеного висновку шляхом його конкретизації та передав справу до Великої Палати Верховного Суду відповідно до п. 7 ч. 1 Розділу XIII «Перехідні положення» ЦПК України та ст. 404 ЦПК України.
3. П’ять ключових питань перед Великою Палатою
В ухвалі сформульовано перелік правових питань, які Велика Палата має вирішити:
- Чи поширюються загальні принципи цивільного права — свобода договору, диспозитивність — на попередні договори, передбачені ст. 635 ЦК України?
- Чи має попередній договір особливе правове регулювання, яке виключає право сторін самостійно визначати наслідки неукладення основного договору?
- Чи підлягають безумовному поверненню кошти, сплачені за попереднім договором, навіть якщо сторони прямо погодили їх неповернення?
- Чи може добровільна, усвідомлена та прямо зафіксована у договорі відмова покупця від вимог щодо повернення коштів вважатися проявом свободи договору та диспозитивності цивільного права?
- Чи підлягає врахуванню суб’єктний склад сторін — зокрема статус покупця як юридичної особи — при оцінці меж свободи договору та правомірності погоджених умов?
4. Позиція Касаційного цивільного суду
Колегія суддів чітко вказала: попередній договір як різновид цивільно-правового договору підпорядковується загальним засадам договірного права. Вирішальним є не сам факт сплати коштів за попереднім договором, а саме зміст погоджених сторонами умов, їх дійсна воля та правові наслідки, які сторони прямо передбачили.
Суд особливо наголосив на суб’єктному складі сторін: покупець є юридичною особою, яка має належні кадрові, юридичні та організаційні ресурси для оцінки правових ризиків і юридичного супроводу своєї діяльності. Це свідчить про усвідомлений та добровільний характер погодження договірних умов, що принципово відрізняє цю ситуацію від правовідносин за участю непрофесійного споживача.
5. Практичне значення для бізнесу
Незалежно від остаточної позиції Великої Палати, вже зараз бізнесу та юридичним радникам слід врахувати наступне:
| Аспект | Рекомендації |
|---|---|
| Термінологія | Слово «завдаток» у попередньому договорі є юридично некоректним. Використовуйте «забезпечувальний платіж» з посиланням на ст. 546 ЦК України. |
| Захист продавця | Прямо прописуйте наслідки неукладення основного договору – зокрема право продавця утримати платіж у разі безпідставної відмови покупця. |
| Захист покупця | Аналогічний механізм можна налаштувати «дзеркально» – зафіксувати повернення платежу у подвійному розмірі, якщо від угоди відмовляється продавець. |
| Перегляд шаблонів | Наявні бланки попередніх договорів потребують повного юридичного перегляду з урахуванням актуальної судової практики. |
| Моніторинг | Слідкуйте за майбутньою постановою Великої Палати у справі № 372/173/22 — вона стане обов’язковою для всіх судів України. |
Висновок:
Передача вищенаведеної справи до Великої Палати Верховного Суду – це важливий сигнал для ринку нерухомості та юридичної спільноти України. Якщо у подальшому Велика Палата підтримає позицію Касаційного цивільного суду, Україна зробить суттєвий крок до справжньої договірної автономії: домовленості сторін отримають реальний правовий захист, а не формальне ігнорування судами узгоджених умов.
Бізнесу вже зараз слід переглянути підходи до структурування попередніх договорів і звернутися до професійних адвокатів з нерухомості для грамотного оформлення забезпечувальних механізмів відповідно до ст. 546 та 627 ЦК України.
Матеріал підготовлено на підставі ухвали Верховного Суду від 16 квітня 2026 року у справі № 372/173/22.
Публікація носить інформаційний характер і не є юридичною консультацією.