Продаж землі замість будинку став поширеною практикою на ринку котеджного будівництва в Україні. Ринок активно розвивається навіть в умовах воєнного стану, однак разом із попитом зростають і юридичні ризики: приватні забудовники, які зводять котеджі чи таунхауси з метою подальшого продажу, дедалі частіше вдаються до так званої «схеми земельної ділянки» – продають покупцям лише земельну ділянку, офіційно «забуваючи» про готовий будинок на ньому.
На перший погляд, схема виглядає елегантно: мінімізація сплати ПДФО та військового збору, жодного складного юридичного структурування. На практиці – це пряме порушення закону, яке кваліфікується як ухилення від сплати податків і може потягнути за собою кримінальну відповідальність за статтею 212 Кримінального кодексу України.
Ця стаття підготована Адвокатським бюро “Лотиш і Партнери” на підставі наявного багаторічного досвіду супроводу девелоперських компаній, чинного спеціального законодавства, реальної судової практики та матеріалів кримінальних проваджень, які вже розглядаються в судах України у 2025-2026 роках.
Механізм реалізації схеми продажу землі замість будинку
Механізм є відносно стандартним і відтворюється в різних регіонах України з незначними варіаціями:
Крок 1. Забудовник набуває у власність земельні ділянки (нерідко – через підставних осіб: родичів, знайомих або номінальних власників).
Крок 2. На земельних ділянках організовується будівництво приватних житлових будинків або котеджів. Будівельні паспорти та повідомлення про початок будівельних робіт подаються від імені власника земельної ділянки.
Крок 3. Після фактичного завершення будівництва – декларація про готовність об’єкта умисно не оформлюється. Будинок юридично залишається «недобудованим», хоча фізично є повністю готовим до проживання.
Крок 4. Покупцеві пропонується укласти договір купівлі-продажу лише земельної ділянки, з оплатою певної частини коштів. У договорі прямо вказується, що жодних об’єктів нерухомості на ділянці немає. Решта коштів – за готовий будинок – передається покупцем готівкою або в інший спосіб поза офіційним договором.
Крок 5. Після переходу права власності на землю до покупця – вже від імені нового власника подається декларація про готовність будинку до експлуатації до ДІАМ, де вказується, що будівництво начебто тільки завершилося. Таким чином, новий власник «ніби сам» побудував будинок і реєструє право власності на нього.
У даному випадку різниця в оподаткуванні є дуже значною. Наведемо конкретний приклад:
| Що продається | Вартість | ПДФО (5%) | Військовий збір (5%) | Держмито (1%) | Разом податків |
|---|---|---|---|---|---|
| «Порожня» земельна ділянка | 3 280 000 грн | 164 000 грн | 164 000 грн | 32 800 грн | 360 800 грн |
| Земля + готовий котедж | 9 430 000 грн | 471 500 грн | 471 500 грн | 94 300 грн | 1 037 300 грн |
| Різниця | 6 150 000 грн | 307 500 грн | 307 500 грн | 61 500 грн | 676 500 грн |
Пояснення до розрахунку: застосовано ставку ПДФО 5% – для другого продажу протягом року або за відсутності пільги (ст. 172.2 ПКУ). Якщо продавець реалізує кілька об’єктів поспіль (що є типовим для девелопера котеджного масиву), ставка ПДФО зростає до 18%, а сума прихованих від держави податків сягатиме понад 1,4 млн грн лише з однієї угоди. При масиві у 16–44 будинки (як у нижченаведеній кримінальній справі) – мова йде про десятки мільйонів гривень.
Правова кваліфікація схеми: податкові, цивільні та кримінальні аспекти
Чому схема “продаж землі замість будинку” привертає увагу податкових органів!?
З юридичної точки зору описана схема є порушенням одразу кількох норм законодавства України.
-
Приховування об’єкта оподаткування (Податковий кодекс України)
Відповідно до підпункту 164.2.4 пункту 164.2 статті 164 ПКУ, до загального оподатковуваного доходу фізичної особи включається дохід від операцій з продажу або обміну об’єктів нерухомого майна. Стаття 172 ПКУ чітко визначає порядок оподаткування таких доходів.
Продаючи фактично готовий будинок через механізм «земельної ділянки», продавець приховує реальний об’єкт оподаткування – дохід від продажу нерухомості – та умисно занижує базу оподаткування.
Це є прямим порушенням вимог статті 67 Конституції України (обов’язок кожного сплачувати податки) та підпунктів 16.1.2, 16.1.3, 16.1.4 пункту 16.1 статті 16 ПКУ (обов’язки платника податків).
-
Фіктивний правочин (Цивільний кодекс України)
Договір купівлі-продажу «порожньої» земельної ділянки, укладений за умови, що на ній фактично розташований готовий будинок, відповідає ознакам фіктивного правочину у розумінні статті 234 Цивільного кодексу України – тобто правочину, вчиненого без наміру створення правових наслідків, обумовлених ним.
Такий правочин є нікчемним або може бути визнаний судом недійсним. Це створює серйозні ризики для обох сторін угоди — як для продавця, так і для покупця.
-
Внесення недостовірних відомостей до реєстрів (ст. 362 КК України)
Окрема кримінально-правова кваліфікація стосується дій нотаріусів та інших осіб, які посвідчують договори купівлі-продажу, де зазначається відсутність будь-якої забудови на ділянці, хоча фактично об’єкт є збудованим. Такі дії містять ознаки несанкціонованої зміни інформації в автоматизованих системах – зокрема, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
-
Кримінальна відповідальність за ухилення від сплати податків (ст. 212 КК України)
Частина 3 статті 212 Кримінального кодексу України передбачає відповідальність за ухилення від сплати податків, що призвело до фактичного ненадходження до бюджету коштів у особливо великих розмірах. Санкція — позбавлення волі на строк від 5 до 10 років із позбавленням права обіймати певні посади, а також із конфіскацією майна.
Судова практика: кримінальне провадження №42024181110000064
Про те, що описана схема давно перебуває у полі зору правоохоронних органів, свідчить реальна кримінальна справа, матеріали якої знаходяться у відкритому доступі.
Слідчим управлінням ГУНП в Рівненській області з вересня 2024 року ведеться досудове розслідування за ознаками кримінальних правопорушень, передбачених частиною 3 статті 212 та частиною 3 статті 362 КК України.
Суть справи. Фізична особа-підприємець організувала будівництво житлового масиву «Маєток» у с. Великий Житин Рівненського району – 44 окремих житлових будинки на 52 земельних ділянках. Земля та право забудови оформлялися на підставних осіб. Після завершення будівництва декларації про готовність об’єктів навмисно не подавалися, а продаж здійснювався виключно через фіктивні договори купівлі-продажу «порожніх» земельних ділянок.
Протягом 2024 року у такий спосіб було продано 16 готових житлових будинків. Зокрема, під час огляду із застосуванням квадрокоптера слідством встановлено, що з 39 будинків на момент перевірки 36 перебували у повній готовності, а ще 3 — у завершальній стадії будівництва.
Фінансові наслідки: за висновком аналітичного дослідження від 17 липня 2025 року, загальна сума ненадходження податків до бюджету лише за 2024 рік склала 7 678 657,68 грн, зокрема:
- ПДФО — 6 517 588,79 грн;
- Військовий збір — 570 647,64 грн;
- а також суми по іншим причетним особам.
Для порівняння: під час обшуків у 2025 році в офісному приміщенні фігурантів було вилучено попередній договір купівлі-продажу однієї земельної ділянки на суму 3 486 000 грн (еквівалент 83 000 доларів США), тоді як офіційний договір купівлі-продажу тієї самої ділянки був оформлений на суму лише 139 000 грн. Різниця – більш ніж у 25 разів.
Ухвалою слідчого судді Рівненського міського суду від 22 жовтня 2025 року у справі № 569/13623/25 надано дозвіл на тимчасовий доступ до телекомунікаційних даних фігурантів. Провадження активно продовжується.
Ризики для покупця при купівлі “землі без будинку”
Покупці котеджів за описаною схемою часто навіть не підозрюють, що стають учасниками протиправної операції. Проте юридичні наслідки для них можуть бути вкрай серйозними.
Ризик 1. Незахищеність права власності на будинок. Покупець формально набуває право власності виключно на земельну ділянку. Право власності на будинок виникає після введення його в експлуатацію і реєстрації – і лише якщо ці процедури будуть належним чином проведені.
Ризик 2. Фіктивність угоди. Оскільки договір купівлі-продажу є фіктивним, він може бути визнаний недійсним у судовому порядку. Повернення сплачених «готівкою» коштів за будинок у такому разі буде вкрай проблематичним.
Ризик 3. Арешт майна в рамках кримінального провадження. Якщо щодо продавця-забудовника відкрите кримінальне провадження, земельна ділянка та будинок можуть бути накладені під арешт як предмет злочину або речовий доказ – і покупець може тривалий час не мати можливості розпоряджатися своїм майном.
Ризик 4. Відповідальність за участь у схемі. За певних обставин покупець, який свідомо погодився на оформлення угоди «без будинку», може бути притягнутий до відповідальності як співучасник (або принаймні як свідок, з подальшою зміною статусу на обвинуваченого).
Ризики для забудовника: податкові та кримінальні наслідки
Продавці, які обирають описану модель з метою мінімізації податкового навантаження, наражаються на значно більші втрати, ніж сума «зекономлених» податків.
По-перше, кримінальна відповідальність за частиною 3 статті 212 КК України за особливо великий розмір несплачених податків. При масштабному котеджному будівництві виконання цього кваліфікуючого критерію є практично неминучим.
По-друге, повне донарахування всіх несплачених сум – ПДФО, військового збору, пені та штрафних санкцій за весь перевірений період.
По-третє, конфіскація майна – у тому числі земельних ділянок і незбудованих або вже проданих об’єктів, які перебувають у власності підставних осіб.
По-четверте, репутаційні втрати, які для девелопера, що планує тривалий бізнес, є критичними.
Законні моделі інвестування та продажу котеджів
В українському законодавстві існують легальні інструменти оптимізації оподаткування при будівництві та продажу котеджів, які не містять правових ризиків:
- Продаж готового об’єкта через юридичну особу (ТОВ). Податкове навантаження з точки зору податку на прибуток розраховується від фінансового результату (доходи мінус підтверджені витрати на будівництво).
- Залучення інститутів спільного інвестування (ІСІ). При масштабних девелоперських проєктах використання венчурного фонду через КУА забезпечує як відповідність статті 4 Закону «Про інвестиційну діяльність», так і правові механізми оптимізації оподаткування.
- Створення ЖБК. У даному разі можуть виникати деякі юридичні особливості, пов’язані із залученням коштів від інвесторів та подальшим продажом будинків, які варто детально опрацювати до моменту створення кооперативу.
Висновки:
Схема продажу котеджів через договір купівлі-продажу «порожньої» земельної ділянки є не способом оптимізації оподаткування, а грубим порушенням податкового та кримінального законодавства України.
Вона несе реальні ризики кримінального переслідування для забудовника та усіх причетних осіб – зокрема, підставних власників, нотаріусів, менеджерів з продажу. Вона також загрожує покупцям, які можуть опинитися зі спірним майном і втраченими коштами в руках слідчих органів.
Правоохоронні органи вже активно відпрацьовують подібні схеми – кримінальне провадження у вищенаведеній справі є лише одним із публічно відомих прикладів.
Якщо ви плануєте інвестувати у будівництво котеджів або купуєте приватний будинок – рекомендується звертатись за юридичною консультацією до юристів фахівців перед підписанням будь-яких документів.
Адвокатське бюро «Лотиш і Партнери» надає комплексний юридичний супровід у сфері нерухомості та будівництва:
- здійснюємо правовий аналіз угод з нерухомістю перед підписанням;
- проводимо структурування законних механізмів інвестування у будівництво котеджів та інших об’єктів нерухомості;
- надаємо юридичний захист покупцям, інвесторам та девелоперам.
-
Лотиш Андрій Михайлович - адвокат, керуючий “Lotysh & Partners”