Продаж квартири в розстрочку дедалі частіше обговорюється нашими клієнтами як альтернатива типовим угодам на ринку нерухомості під час воєнного стану 2022-2025 рр. Причини зрозумілі — складна економічна ситуація, висока ціна квартир (незважаючи на військовий стан обвалу цін на нерухомість не відбулось), обмежений доступ до іпотечного кредитування тощо. Але чи знає продавець, які юридичні ризики він несе, погоджуючись на відтермінування платежу?
Ця стаття — докладний юридичний гайд для тих, хто планує продати квартиру в Україні з розстрочкою платежів, але водночас хоче зробити це безпечно.
Найперше, необхідно мати на увазі, що продаж квартири у розстрочку можливий на підставі договору купівлі-продажу з умовою розстрочки платежів, який укладається у письмовій формі з обов’язковим нотаріальним посвідченням та державною реєстрацією права нового власника у ДРРПНМ (Державний реєстр речових прав на нерухоме майно). При цьому такий договір може передбачати різні варіанти/моделі переходу права власності на майно та здійснення фінансових розрахунків.
Варіанти (моделі) продажу квартири в розстрочку
Є кілька практичних підходів та моделей структурування угоди:
Варіант 1: Стандартна купівля-продаж з розстроченням платежу
- Договір купівлі-продажу укладається нотаріально.
- Покупець одразу набуває права власності, навіть якщо сплачує лише частину ціни.
- У договорі фіксується графік платежів, а також санкції за прострочення.
- Можливе включення за домовленістю сторін обтяження права власності (іпотека у забезпечення зобов’язання покупця) — тобто продавець стає іпотекодержателем до повного розрахунку.
Переваги: юридичне завершення угоди одразу.
Ризики для продавця: право власності переходить одразу → високий ризик несплати.
Варіант 2: Попередній договір + передача у власність після повного розрахунку
- Попередній договір купівлі-продажу, у якому фіксується обов’язок укласти основний договір після повного розрахунку.
- Покупець сплачує частинами, але право власності ще не переходить.
- Основний договір укладається тільки після остаточного платежу.
Переваги: контроль продавця до моменту переходу права.
Ризики для покупця: може втратити кошти без гарантії переходу прав → важливо передбачити санкції за відмову укласти основний договір.
Варіант 3: Продаж з іпотекою на користь продавця
- Покупець набуває власність, але квартира передається в обов’язковому порядку в іпотеку на користь продавця до повного розрахунку.
- У разі невиконання зобов’язання продавець може ініціювати стягнення предмета іпотеки.
Переваги: гнучкий механізм, право власності — у покупця, але забезпечення — у продавця.
Ризики: потребує якісного правового супроводу та правильного оформлення.
Юридичні ризики для продавця і шляхи їх мінімізації
Продаж квартири в розстрочку, хоча й законно допустимий, але несе для продавця низку потенційних ризиків. Нижче наводимо основні ключові юридичні загрози та практичні рекомендації щодо їх уникнення:
1) Несплата за розстрочкою
Найбільш поширений ризик — коли покупець після набуття права власності припиняє виконувати свої фінансові зобов’язання.
Як мінімізувати:
- передбачити у договорі нотаріальну іпотеку на користь продавця;
- встановити обмеження на розпорядження об’єктом до повного розрахунку;
- включити умови про розірвання договору у разі порушення та повернення майна.
2) Фактична втрата контролю над нерухомістю
Якщо право власності переходить до покупця до моменту повного розрахунку — продавець фактично втрачає контроль над об’єктом.
Як мінімізувати:
- обрати модель попереднього договору, де основний укладається лише після остаточного розрахунку;
- забезпечити інтерес продавця через іпотеку або інше обтяження.
3) Відчуження квартири без згоди продавця
Покупець, ставши власником, може продати, подарувати або обтяжити квартиру, не завершивши розрахунок із продавцем.
Як мінімізувати:
- зареєструвати в Державному реєстрі прав обтяження, зокрема іпотеку, що унеможливлює відчуження без вашої згоди.
4) Податкові ризики
Неправильно оформлений продаж може спричинити нарахування додаткових податків або штрафних санкцій з боку податкових органів.
Як мінімізувати:
- врахувати необхідні положення Податкового кодексу України;
- проаналізувати, чи є це першим продажем у році;
- отримати консультацію податкового адвоката перед укладенням договору.
Отже, для мінімізації юридичних ризиків продавця у разі продажу квартири в розстрочку доцільно:
- Обрати відповідну безпечну юридичну модель:
👉 або попередній договір з передачею права після повної оплати,
👉 або основний договір з оформленням іпотеки на користь продавця. - Залучити нотаріуса з досвідом оформлення таких угод та професійного адвоката з нерухомості.
- Формалізувати графік платежів + санкції у разі прострочення.
- Зареєструвати обтяження в ДРРПНМ, якщо право власності передається одразу.
- Передбачити право продавця на одностороннє розірвання договору у разі несплати.
Висновки:
Продаж квартири з розстроченням платежу є юридично допустимим, але вимагає ретельного договірного оформлення та врахування механізмів захисту інтересів продавця. У даному разі рекомендується використовувати схеми з обмеженнями на розпорядження майном (іпотека, обтяження) або відкладенням передачі права власності до повного розрахунку.
Залучення до таких угод професійних юристів з нерухомості допоможе продавцю майна не лише захистити свої інтереси, а й уникнути ризиків неплатежу, податкових наслідків і майбутніх судових спорів.
-
Лотиш Андрій Михайлович - адвокат, керуючий “Lotysh & Partners”