На практиці продаж приватного будинку разом із земельною ділянкою, на якій він розташований, породжує одне з найпоширеніших запитань у сфері оподаткування нерухомості: чи вважається такий продаж одним правочином, чи двома окремими?
Від відповіді на це запитання напряму залежить розмір податків, які доведеться сплатити продавцю.
Позиція частини юристів: будинок і земля – одне ціле
Певна частина юридичної спільноти дотримується позиції, що житловий будинок і земельна ділянка під ним є єдиним майновим комплексом і не можуть розглядатися як окремі об’єкти продажу. Аргументи на користь цього підходу такі:
- відповідно до ч. 16 ст. 120 Земельного кодексу України (ЗКУ) предметом правочину щодо переходу права власності на житловий будинок обов’язково має бути також земельна ділянка, на якій він розташований;
- одночасний перехід права власності на будинок і землю є істотною умовою договору;
- фактично сторони укладають один договір і здійснюють одну угоду.
З цієї логіки випливало б, що весь продаж є “першим” у звітному році — і відповідна пільга щодо ПДФО мала б поширюватися на обидва об’єкти.
Позиція Державної податкової служби України: два окремі об’єкти
Однак Державна податкова служба України дотримується іншої позиції, яка є визначальною на практиці, оскільки саме ДПС може пред’явити претензії до продавця у разі неправильного розрахунку податків.
У своїх роз’ясненнях (опублікованих, зокрема, 17 грудня 2024 року) ДПС чітко зазначає:
Оскільки житловий будинок та земельна ділянка під ним є окремими об’єктами права власності, то з метою оподаткування дохід від продажу житлового будинку та дохід від продажу земельної ділянки оподатковуються у порядку, визначеному ст. 172 ПКУ, незалежно від кількості оформлених договорів купівлі-продажу.
Ця позиція ґрунтується на таких правових підставах:
-
Самостійний статус земельної ділянки як об’єкта права власності
Відповідно до ч. 9–10 ст. 79-1 ЗКУ земельна ділянка є об’єктом цивільних прав виключно з моменту її державної реєстрації у Державному земельному кадастрі та державної реєстрації права власності на неї. Тобто земельна ділянка — це самостійний, окремо зареєстрований об’єкт.
-
Широке визначення “продажу” за ПКУ
Згідно з п. 172.8 ст. 172 ПКУ для цілей оподаткування під “продажем” розуміється будь-який перехід права власності на об’єкти нерухомості, крім їх успадкування та дарування. Тобто кожен об’єкт нерухомості (і будинок, і земля) при переході права власності є окремим “продажем”.
Як це виглядає на практиці: приклад від ДПС
ДПС наводить конкретний приклад застосування цих правил:
Якщо житловий будинок перебуває у власності продавця понад три роки — дохід від його продажу не оподатковується ПДФО (пільга за п. 172.1 ПКУ).
При цьому земельна ділянка під таким будинком, навіть якщо вона продається одночасно та за одним договором, розглядається як окремий об’єкт. Якщо земля не отримана у спадщину та перебуває у власності більше трьох років — до доходу від її продажу застосовується ставка ПДФО відповідно до п. 167.2 ст. 167 ПКУ (5%).
Для прикладу – надаємо зведену таблицю ставок податків:
Податки при продажу будинку і землі
Ставки ПДФО та військового збору залежно від строку перебування майна у власності (станом на 2026 р.)
| Об’єкт | Строк власності | ПДФО | Військовий збір (з 01.01.2025) |
|---|---|---|---|
| Житловий будинок | Понад 3 роки + перший продаж у звітному році | 0% | 0% |
| Житловий будинок | Менше 3 років або не перший продаж у році | 5% | 5% |
| Земельна ділянка до норм ст. 121 ЗКУ | Понад 3 роки + перший продаж у звітному році | 0% | 0% |
| Земельна ділянка | Менше 3 років або не перший продаж у році | 5% | 5% |
База оподаткування (п. 172.3 ПКУ): більша з двох величин – договірна ціна або оціночна вартість, визначена суб’єктом оціночної діяльності.
📞 +38 (067) 743-27-66
Увага: роль нотаріуса та ризики для продавця
Нотаріус як податковий агент
Відповідно до п. 172.4 ст. 172 ПКУ нотаріус, який посвідчує договір купівлі-продажу нерухомості, є податковим агентом продавця і зобов’язаний утримати та перерахувати до бюджету ПДФО і військовий збір до моменту нотаріального посвідчення договору.
Водночас на практиці деякі нотаріуси перекладають відповідальність за правильність розрахунку податків на самого продавця. Зокрема, продавця просять підписати заяву, в якій він повідомляє, що самостійно визначив розмір податку відповідно до п. 172.5 ст. 172 ПКУ.
⚠️ Це несе значний ризик для продавця. Якщо податок було розраховано неправильно (наприклад, земельна ділянка помилково врахована як частина “першого продажу будинку” і не оподатковувалась) саме продавець отримає претензії від ДПС: донарахування податку, штраф та пеня.
Практичні рекомендації від Адвокатського бюро “Лотиш і Партнери”
-
Орієнтуйтесь на позицію ДПС, а не на теоретичні аргументи
Навіть якщо аргумент про “єдиний майновий комплекс” виглядає переконливо з правової точки зору – на практиці ДПС розглядає будинок і земельну ділянку як два окремі об’єкти продажу. Ризик донарахування несе продавець.
-
Перевірте черговість продажу
До підписання договору з’ясуйте: чи продавали ви (або ваш клієнт) іншу нерухомість у поточному календарному році? Від цього залежить, чи застосовується пільга п. 172.1 ПКУ до будинку і/або земельної ділянки.
-
Перевірте строк перебування у власності
Пільга за п. 172.1 ПКУ (ПДФО = 0%) застосовується лише якщо об’єкт перебуває у власності понад 3 роки. Ця умова є обов’язковою і діє окремо для будинку та окремо для земельної ділянки.
-
Замовте оцінку обох об’єктів окремо
Оскільки ДПС розглядає будинок і земельну ділянку як самостійні об’єкти оподаткування — доцільно замовити окрему оціночну вартість кожного з них. Це також дозволить коректно розподілити базу оподаткування у договорі.
-
Окремо визначте ціну будинку і ціну землі у договорі
Навіть якщо укладається один договір купівлі-продажу – рекомендується окремо вказати вартість будинку і вартість земельної ділянки. Це забезпечить прозорість розрахунку і мінімізує ризики.
-
Узгодьте позицію з нотаріусом заздалегідь
До підписання договору проконсультуйтесь із нотаріусом щодо того, як він розраховуватиме і утримуватиме податки. Якщо нотаріус пропонує підписати “заяву про самостійне визначення податку” — зверніться за юридичною консультацією.
Висновок:
Продаж житлового будинку разом із земельною ділянкою під ним – це два окремі об’єкти оподаткування з точки зору ДПС України. Незалежно від того, скільки договорів укладається та чи відбувається продаж одночасно, – ПДФО і військовий збір розраховуються окремо по кожному об’єкту.
Помилка у розрахунку податку або неправомірне застосування пільги може призвести до донарахування податку, штрафу (25% від суми недоплати) та пені з боку ДПС.
Якщо ви плануєте продаж нерухомості — рекомендуємо отримати попередню юридичну консультацію для правильного розрахунку податкового навантаження та мінімізації ризиків. Наші адвокати з нерухомості допоможуть розібратися у вашій конкретній ситуації, супроводити угоду у нотаріуса та уникнути претензій з боку податкових органів.