м. Київ, вул. Січових Стрільців 77, оф. 407 + 38 (067) 743-27-66 Пн. - Пт. 9.00 - 18.00

Супровід угод з нерухомістю: юридична перевірка квартир у новобудові

Для безпечного придбання житла в новобудові рекомендується детально вивчити усі необхідні документи. Також, з метою убезпечення від можливих фінансових втрат, слід відразу залучати кваліфікованих спеціалістів – наприклад, таких як адвокат з нерухомості нашого Адвокатського бюро в Києві.

Юрист, який здійснює оформлення угоди купівлі-продажу нерухомості, прискіпливо проаналізує документи компанії забудовника, генерального підрядника, інших підприємств, які беруть участь в будівництві. Додатково аналізується документація на земельну ділянку, на якій проводяться будівельні роботи, комплект дозвільних документів, відомості, отримані у спеціальних реєстраційних та судових реєстрах.

Надалі, у разі відсутності зауважень до отриманої будівельної документації, ми здійснюємо правовий супровід угоди з нерухомістю у Києві та Київській області.

Юридична перевірка квартир у новобудовах складається з таких етапів:

Перевірка учасників будівництва у реєстрі юридичних осіб

Використовується спеціальний сервіс Міністерства юстиції України – Єдиний реєстр юр.осіб та фіз.осіб підприємців.

У зазначеному державному реєстрі перевіряється інформація щодо всіх учасників будівництва:

  • підприємства забудовника;
  • фірми генерального підрядника;
  • фінансової компанії, яка приймає грошові кошти від покупців / інвесторів.

Зверніть увагу на дату створення компаній, розмір їхнього статутного капіталу, склад засновників.

Рекомендується особливо уважно вивчати документи забудовників, які зареєстровані в державному реєстрі у недавньому часі та у яких значиться мінімальний розмір статутного капіталу.

При цьому важливо пам’ятати!

Для Товариств з обмеженою відповідальністю розмір мінімального статутного капіталу законодавчо не встановлено.

Перевірка всіх учасників будівництва у судових реєстрах

Слід звертати увагу не тільки на рішення судів першої інстанції, але й на всі справи в апеляції, касації.

При проведенні юридичного аудиту необхідно працювати з реєстрами у цивільних справах (які розглядаються в судах загальної юрисдикції) і господарських справах (розглядаються в господарських судах). Оскільки позови до забудовників можуть бути як з боку фізичних осіб інвесторів, в порядку цивільного судочинства, так і з боку контрагентів юридичних осіб, в порядку господарського судочинства.

Якщо інформація буде знайдена у значній кількості, – систематизувати всі судові рішення судів зможе адвокат з нерухомості нашої юридичної фірми в Києві.

Перевірка всіх учасників будівництва у засобах масової інформації

В даному випадку здійснюється аналіз інформації щодо репутації забудовника, генерального підрядника, фінансових компаній, які отримують кошти від покупців. А також, – з приводу житлового багатоквартирного будинку (наближеність до дитячих садків, шкіл, лікарень, наявність зручної транспортної розв’язки і т.д.).

Окремо необхідно мати на увазі, що юридична фірма, яка здійснює супровід угоди з нерухомістю, додатково може подавати офіційні запити до вказаних ЗМІ.

Перевірка дозвільних документів на будівництво

Згідно вимог чинного законодавства України зведення житлових будинків здійснюється в такому порядку:

  • оформлення забудовником необхідної документації:
    • містобудівних умов;
    • відповідних технічних умов (це комплекс умов та вимог до інженерного забезпечення об’єкта будівництва щодо водоспоживання, тепло-, електро- і газопостачання, водопостачання, зовнішнього освітлення, відведення стічних вод і телекомунікації);
    • проекту;
  • початок будівництва можливий лише після реєстрації декларації про початок будівельних робіт;
  • далі проводяться будівельні роботи і введення збудованого майна в експлуатацію (з подальшою реєстрацією відповідної декларації в органах державної архітектурно-будівельної інспекції);
  • реєстрація права власності на квартири у новобудові.

Під час перевірки дозвільної будівельної документації треба звертати увагу на вказані документи.

При цьому важливо пам’ятати!

У випадку самочинного будівництва контролюючі органи мають право подавати позови до судів про знесення такого будинку.

Залучений юрист з нерухомості своєчасно виявляє такі ризики і рекомендує, як уникнути вказаних ситуацій.

Перевірка документів на земельну ділянку

Перевіряється земля, на якій будується житлова будівля, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, у Державній публічній кадастровій карті України, а також, – в реєстрі Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру.

Рекомендується звертати увагу на наступне:

  • адреса, площа, цільове призначення ділянки повинні співпадати з відомостями, які вказані у дозвільній документації на будівництво;
  • цільове призначення землі обов’язково повинно надавати можливість побудови саме житлового багатоповерхового будинку;
  • чи немає арештів, обтяжень на ділянку у судових, кримінальних справах;
  • власник / орендар землі повинен бути однаковим у всіх реєстрах.

Перевірка об’єкта будівництва

Об’єкт будівництва перевіряється у реєстрі прав на нерухомість, у містобудівному кадастрі м. Києва (в якому позначається інформація про всі самовільні будови на території міста), в судових реєстрах (за запитом адреси будівлі або назви відповідного житлового комплексу), а також у засобах масової інформації.

Перевірка схеми купівлі-продажу і оплати вартості квартири

На сьогоднішній день існує декілька найпоширеніших схем придбання житла у новобудовах.

Укладення попередніх договорів

Забудовник укладає з покупцем квартири попередній договір купівлі-продажу квартири. За яким зобов’язується продати нерухоме майно після завершення будівництва і введення будинку в експлуатацію.

При підписанні такого договору покупець вносить передоплату, в якості частини вартості квартири. Після завершення будівництва оплачується залишок суми. Деякі забудовники вимагають 100% оплату при укладанні саме попереднього договору купівлі-продажу квартири.

Використання Фондів фінансування будівництва

В даному випадку встановлюється такий порядок отримання грошей від фізичних осіб для будівництва житлового будинку:

  • забудовник попередньо залучає до співпраці фінансову компанію з ліцензією на фінансові послуги;
  • зазначена фінансова установа створює Фонд фінансування будівництва;
  • після цього інвестори, які мають намір придбати квартири, укладають договір саме з фінансовою компанією і перераховують гроші для будівництва не замовнику, а зазначеній фірмі;
  • далі фінансове підприємство перераховує кошти замовнику будівництва та контролює цільове використання даних коштів;
  • при цьому на час будівництва замовник / забудовник передає фінансовій установі в іпотеку свої майнові права на об’єкт будівництва.

Необхідність залучення ФФБ передбачена Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

У вказаній процедурі, яка на практиці є доволі складною для розуміння, лише адвокат з нерухомості може визначити безпечність угоди для покупця.

Вступу до складу житлового кооперативу.

Забудовник попередньо створює кооператив перед початком будівництва.

Далі вказаний ЖК оформляє на себе дозвільну документацію і виступає замовником будівельних робіт. А продаж квартир відбувається шляхом прийняття покупців / інвесторів до складу кооперативу.

Після завершення будівництва кооператив продає квартири інвесторам на підставі відповідних цивільно-правових угод.

Окремо звертаємо увагу, що вищенаведені дії (юридична перевірка нерухомості) є обов’язковими для будь-якого інвестора, – незалежно від вартості житлової будівлі, щодо якої вносяться грошові кошти.

Супровід угоди з нерухомістю Київ

Юрист по нерухомості Адвокатського бюро «Андрія Лотиша» зможе надати якісну правову допомогу у Вашій справі.

Ми перевіряємо різні новобудови у Києві та Київській області – як з наявними безпечними правовими документами, так і з прихованими недоліками і великими юридичними ризиками для інвесторів

Для замовлення послуги правового супроводу угод з об’єктами нерухомості зателефонуйте до нашої компанії.

Залишити коментар