За нашими спостереженнями під час воєнного стану органи прокуратури активізували звернення до господарських судів з позовами про стягнення безпідставно збережених коштів пайової участі у розвитку інфраструктури населених пунктів. Особливу увагу з боку прокурорів отримали окремі проєкти, будівництво яких розпочалося у період 2007-2010 років, а об’єкти введено в експлуатацію вже у 2021 році. Це створює численні правові колізії, зумовлені як трансформацією законодавства у сфері містобудування, так і відсутністю актуальних документів з техніко-економічними обґрунтуваннями вартості будівництва.
Наведена у даній статті аналітика базується на реальних матеріалах окремих судових справ, розглянутих господарськими судами України за участю нашого Адвокатського бюро (в якості представника компаній забудовників), та систематизує ключові аргументи сторін, норми спеціального законодавства, а також можливі правові підстави для відмови у задоволенні подібних позовів.
Початок будівництва до запровадження пайової участі
У таких господарських спорах в центрі уваги опиняються об’єкти комерційної або житлової забудови, будівництво яких розпочалося ще у 2007–2008 роках. Важливо наголосити, що на той момент чинне законодавство не містило обов’язку щодо укладення договорів пайової участі або сплати відповідних внесків.
Фактичне виконання будівельних робіт у подібних справах нерідко датовано періодом до 14 жовтня 2008 року – саме з цієї дати набрав чинності Закон України від 16.09.2008 р. № 509-VI “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву”. Відповідно до цього нормативно-правового акту Закон України “Про планування і забудову територій” № 1699-III було доповнено статтею 27-1, яка вперше закріпила на законодавчому рівні поняття пайової участі замовника у створенні та розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту.
Пізніше, 17.02.2011 р., було ухвалено Закон України “Про регулювання містобудівної діяльності” № 3038-VI, яким визнано таким, що втратив чинність Закон “Про планування і забудову територій”. Новий закон набрав чинності 12.03.2011 року, однак ключові положення щодо пайової участі – частина третя та абзац сьомий частини дев’ятої статті 40 – почали діяти лише з 01.01.2013 року.
Відповідно до частини 2 статті 40 Закону № 3038-VI замовник забудови зобов’язаний був брати участь у розвитку інфраструктури населеного пункту. Частина 3 уточнювала, що така участь полягала у перерахуванні коштів до місцевого бюджету до моменту прийняття об’єкта в експлуатацію, а частина 9 встановлювала обов’язок укладення договору у визначені строки.
Однак, із 01.01.2020 р., відповідно до Закону України від 20.09.2019 р. № 132-IX, зазначені положення втратили чинність, а інститут пайової участі фактично скасовано, окрім випадків, коли договори були укладені до вказаної дати.
Правова ретроспектива: зворотна дія норм та винятки
Частина 1 статті 5 Цивільного кодексу України чітко визначає: акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникають з моменту набрання ними чинності. Вони не мають зворотної дії у часі, за винятком випадків пом’якшення або скасування відповідальності.
Також, згідно зі статтею 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії у часі, крім випадків, коли вони пом’якшують або скасовують відповідальність особи.
У цьому контексті важливо проаналізувати пункт 2 розділу II “Прикінцеві та перехідні положення” Закону № 132-IX, яким було визначено, що договори про пайову участь, укладені до 01.01.2020 р., залишаються чинними до повного виконання. Водночас:
- для об’єктів, будівництво яких розпочато до 01.01.2020 р. та не завершено введенням в експлуатацію – замовник мав звернутись із заявою про визначення розміру пайової участі протягом 10 робочих днів після 01.01.2020 р.;
- для об’єктів, розпочатих у 2020 році – протягом 10 робочих днів після початку будівництва.
Однак, на нашу думку, цей припис не створює правових наслідків щодо об’єктів, будівництво яких було розпочато до 01.10.2008 року, коли не існувало законодавчої бази щодо пайової участі.
Позиція прокурорів – хибна прив’язка до статті 40 Закону № 3038-VI
У багатьох актуальних позовах органи прокуратури посилаються на статтю 40 Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності” № 3038-VI. Водночас варто наголосити, що ця норма не може застосовуватись до правовідносин, що виникли до моменту її набрання чинності.
Зокрема, як показує аналіз однієї з реальних судових справ, – у даній справі між забудовником і органом місцевого самоврядування не було укладено договору пайової участі, і жоден закон не встановлював обов’язку його укладення станом на момент початку будівництва. Отже, обов’язок щодо пайової участі не може виникати ретроспективно.
Зазначене відповідає статті 19 Конституції України, згідно з якою правовий порядок в Україні ґрунтується на засадах, відповідно до яких ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством.
Це підтверджується і судовою практикою Верховного Суду, відповідно до якої пайова участь може стягуватися лише у разі, якщо правовідносини виникли у період чинності відповідних норм, і лише за умови належного врегулювання взаємин через договір (постанова Верховного Суду від 30.07.2020 р. у справі №909/1143/19, постанова ВС від 30.09.2020 р. у справі №904/4442/19).
Таким чином, застосування ст. 40 Закону № 3038-VI до забудовників, які розпочали реалізацію проєкту до 2008 року, є юридично необґрунтованим і суперечить принципу незворотності дії законів.
Але також є і протилежна судова практика, – відповідно до якої відсутність укладеного договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту (навіть, якщо будівництво розпочалось до 2008 року) не усуває зобов`язання забудовника сплатити визначені суми (станом на момент дії Закону №3038-IV), таке зобов`язання повинне бути виконане до прийнятті новозбудованого об`єкта в експлуатацію і спір у правовідносинах щодо сплати таких сум може виникнути лише щодо їх розміру (постанови Великої Палати Верховного Суду від 08.10.2019 у справі № 911/594/18, від 22.08.2018 у справі № 339/388/16-ц, від 22.09.2021 у справі № 904/2258/20).
Ключовий доказ – дата фактичного початку будівництва
У вирішенні подібних спорів визначальне значення має не лише момент введення об’єкта в експлуатацію, а дата фактичного початку будівництва, яка є відправною точкою виникнення відповідних правовідносин.
Так, матеріали однієї судової справи, – яку супроводжуємо у 2025 році, – свідчать, що рішення місцевої ради про надання дозволу на будівництво об’єкта було ухвалене ще у жовтні 2007 року, а дозвіл на виконання будівельних робіт – надано у грудні 2008 року. При цьому прокурор, обґрунтовуючи позов, фактично ігнорує ці обставини, вважаючи моментом виникнення обов’язку щодо пайової участі дату введення об’єкта в експлуатацію у 2021 році, що на нашу думку є юридично хибним.
При цьому законодавство України чітко розрізняє поняття «початок будівництва» та «початок виконання будівельних робіт». У практичному розумінні, початок будівництва охоплює комплекс підготовчих дій, які здійснюються ще до отримання дозволу на виконання будівельних робіт, зокрема:
- підготовку земельної ділянки;
- влаштування огородження будівельного майданчика;
- вишукувальні роботи;
- знесення наявних будівель і споруд;
- організацію тимчасової інфраструктури (дороги, складування матеріалів, комунікації тощо);
- винесення інженерних мереж тощо.
Ці дії є невід’ємною частиною будівельного процесу, і саме з ними закон пов’язує виникнення обов’язків, зокрема щодо пайової участі.
Закон України «Про планування і забудову територій» у редакції Закону № 509-VI від 16.09.2008 р. вказував, що обов’язок зі сплати пайової участі покладається на замовника, який має намір здійснити будівництво, а не лише на того, хто вже отримав дозвіл на виконання будівельних робіт.
Тобто, законодавець чітко пов’язував обов’язок укладення договору про пайову участь із моментом наміру будівництва, а не з датою реєстрації дозволу на виконання робіт.
Відповідно до матеріалів згаданої судової справи на момент початку реалізації нашим клієнтом будівельного проєкту (а також на момент введення будівлі в експлуатацію) забудовник не перебував у правовому полі, яке б вимагало укладення договору про пайову участь або сплати відповідних коштів. Однак суд першої інстанції суд зробив власні висновки (вважаємо, – помилкові висновки) щодо моменту виникнення обов’язку зі сплати пайової участі та виніс рішення на користь прокуратури (станом на момент написання даної статті справа розглядається в апеляції).
Позиції забудовників: відсутність правової підстави та спростування розрахунків
У межах захисної позиції під час подібних судових спорів забудовники наголошують на відсутність передбаченої законом підстави для стягнення пайової участі, виходячи з такого. По-перше, забудовник не перебував у правовому полі, яке б вимагало укладення договору про пайову участь станом на момент початку реалізації проєкту. По-друге, між сторонами не було укладено відповідного договору, який є необхідною умовою для виникнення грошового зобов’язання.
Крім того, в окремих випадках замовники додатково здійснювали за власний рахунок фінансування будівництва інженерної інфраструктури – зокрема, електро- та водопостачання, що безпосередньо пов’язано з функціонуванням об’єкта. Це прямо впливає на визначення суми пайового внеску.
Окремо забудовники акцентують увагу, – в якості однієї зі складових стратегії юридичного захисту, – на невірність розрахунків, покладених в основу позову. Оскільки дуже часто вартість будівництва, яка використовується прокуратурою для визначення суми пайової участі, розрахована умовно, без залучення експертної установи. З метою з’ясування дійсної кошторисної вартості об’єкта будівельні компанії зазвичай подають до суду клопотання про призначення судової будівельно-технічної експертизи, що є єдиним належним процесуальним способом встановлення обґрунтованого розміру можливих зобов’язань (якщо дійсно такі зобов’язання виникають; мається на увазі, – якщо будівництво відповідного об’єкту розпочалось під час дії закону про сплату пайового внеску на розвиток інфраструктури населеного пункту).
Висновки: принцип незворотності дії закону та належність доказової бази
Розглянуті у даній статті приклади є показовими з огляду на спробу застосування скасованих норм містобудівного законодавства до правовідносин, що виникли до їх появи. Наведена у судових справах позиція органів прокуратури суперечить принципу незворотної дії закону у часі (ст. 58 Конституції України, ст. 5 ЦК України), але водночас потребує значних зусиль з боку забудовників для спростування та доказування власної позиції.
Встановлення дати фактичного початку будівництва має ключове значення для правильного вирішення спору. У випадках, коли будівництво розпочато до запровадження інституту пайової участі, обов’язок її сплати не може виникати ретроспективно.
Вважаємо, що будь-яке стягнення пайового внеску без наявності чинної на момент виникнення правовідносин правової підстави суперечить положенням цивільного законодавства та конституційним гарантіям захисту права власності. Саме тому аргументація прокуратури, що ґрунтується лише на моменті введення об’єкта в експлуатацію, є, на нашу думку, юридично неспроможною.
Такі судові справи підкреслюють важливість своєчасного використання у процесі документального підтвердження всіх етапів реалізації проєкту: рішень органів місцевого самоврядування, дозволів, актів виконаних робіт, технічної документації. Саме ці матеріали формують доказову базу у справах про стягнення пайової участі та можуть стати правовою опорою в разі спору із державними органами.
⚖️ У разі виникнення практичних питань щодо застосування наведених підходів до конкретних правовідносин, – адвокати нашого бюро готові надати індивідуальний правовий аналіз Вашої справи та консультаційну юридичну підтримку.
💼 Залиште заявку на сайті – і ми зв’яжемося з Вами для погодження зручного часу консультації.
-
Лотиш Андрій Михайлович - адвокат, керуючий “Lotysh & Partners”
-
Дикий Георгій Володимирович - помічник адвоката