Перед купівлею або оформленням оренди земельної ділянки рекомендуємо провести детальний і професійний аудит такої землі.
Оскільки покупці земельних ділянок можуть стикатись з такими юридичними ризиками:
- документи на землю є підробленими;
- продавець землі не є справжнім власником;
- місцезнаходження ділянки фактично є іншим, ніж зазначено у документах;
- межі земельної ділянки накладаються на сусідню / суміжну землю;
- земля виділена первинному власнику з грубим порушенням чинного законодавства;
- наявність прихованих арештів на земельну ділянку (в тому числі, накладених у кримінальних провадженнях);
- процедура зміни цільового призначення землі є незаконною;
- генеральним планом населеного пункту не передбачене цільове призначення землі, яке міститься у правовстановлюючих документах.
Належна юридична перевірка допомагає мінімізувати або виключити юридичні ризики, пов’язані з покупкою або орендою землі.
Фахівці Адвокатського бюро «Андрія Лотиша» надають такі послуги з юридичного аудиту землі:
Юридичний аудит, консультація адвоката із земельних питань:
Досвідчений адвокат з нерухомості в Києві нашої фірми консультує з усіх питань земельного права. Щодо належного володіння, користування і розпорядження земельними ділянками. А також з приводу безпечного придбання землі як громадянами, так і підприємствами, зареєстрованими за законодавством України.
Додатково консультуємо іноземні підприємства щодо придбання земель несільськогосподарського призначення.
Правовий аналіз правовстановлюючих документів на землю:
У даному разі опрацьовуються відомості про власника землі та підстави набуття ним права власності на земельну ділянку.
Вказана інформація окремо перевіряється у держреєстрі речових прав на нерухоме майно, у Публічній кадастровій карті, а також у реєстрах Державної служби України з питань геодезії, картографії і кадастру.
Експертиза правомірності придбання землі первинним власником:
Звертаємо увагу на процедуру оформлення документів особою, якій вперше виділена земля відповідним рішенням органу місцевого самоврядування.
На практиці місцеві органи влади можуть виділяти громадянам землі в якості безоплатної приватизації (у межах норм, передбачених положеннями Земельного кодексу України). Або передавати земельні ділянки фізичним / юридичним особам у власність, оренду за оплатними відповідними правочинами (за результатами проведених аукціонів).
Вивчення історії переходу права власності на землю від первинного власника до теперішнього:
Здійснюється правова експертиза усіх процедур переоформлень прав на землю, – за договорами купівлі-продажу, дарування, міни, судовими рішеннями про зміну власника, а також згідно документів про внесення майна до статутних капіталів товариств та ін.
Опрацювання відомостей про можливі обтяження на земельну ділянку:
Під час придбання землі можуть бути наявними різного роду обмеження, арешти земельної ділянки. Такі обтяження оформляються здебільшого за кредитними угодами, договорами іпотеки, на підставі ухвал суду. У кримінальних справах в окремих випадках арешти накладаються на майно третіх осіб (власників землі), які не є сторонами кримінального провадження.
Перед придбанням землі необхідно виявити усі вказані обтяження і належним чином зняти їх у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Аналіз цільового призначення землі:
Згідно статті 19 Земельного кодексу України земельні ділянки можуть мате таке цільове призначення:
- сільськогосподарського призначення;
- житлової і громадської забудови;
- природно-заповідного, іншого природоохоронного призначення;
- оздоровчого призначення;
- рекреаційного призначення;
- історико-культурного призначення;
- лісогосподарського призначення;
- водного фонду;
- промисловості, енергетики, транспорту, зв’язку, оборони та іншого призначення.
Юрист по нерухомості в Києві детально опрацьовує вказані питання і відповідну земельну документацію. З метою визначення, чи відповідає цільове призначення землі, вказане у Державному акті на право власності на землю, чи у договорі купівлі-продажу землі, іншим важливим документам (Генеральному плану населеного пункту, Детальному плану території). Також визначається можливість використання такої землі для цілей покупця чи орендаря: ведення господарства, будівництво житлової або комерційної нерухомості, розміщення складських приміщень та ін.
Перевірка наявності чи відсутності накладення меж на суміжні земельні ділянки:
Накладення меж однією ділянкою на іншу є найбільш поширеною підставою для судових суперечок. З метою виявлення таких обставин залучаємо до земельного аудиту спеціалізовані геодезичні компанії, які проводять необхідні топозйомки землі. Внаслідок чого можна ідентифікувати справжнє місцезнаходження землі, а також наявність чи відсутність накладок меж земельної ділянки на суміжні території.
Перевірка наявних судових справ (у загальних, господарських та адміністративних судах):
Адвокат по нерухомості ретельно вивчає інформацію, отриману у реєстрі судових рішень. При цьому пошук відомостей здійснюється за кадастровим номером земельної ділянки, її адресою або за ідентифікаційними даними власника чи орендаря землі. Завдяки таким діям можна дізнатись, чи оспорюється право власності з боку суміжних власників, державних органів, чи існують межові спори та ін.
Для чого потрібна юридична перевірка (аудит) земельної ділянки ?
Юридична перевірка землі в Києві, Київській області та інших регіонах України дозволяє покупцеві не втратити у майбутньому право на придбану земельну ділянку – шляхом уникнення і попередження можливих конфліктів з державними і правоохоронними органами, а також судових справ щодо визнання недійсними правочинів купівлі-продажу землі.
Вартість правового аудиту земельної ділянки залежить від складності справи і наявності потрібних документів. Детальна інформація про усі необхідні фінансові витрати (розмір винагороди адвоката, державні мита і збори, адміністративні платежі за отримання витягів, виписок з державних реєстрів та ін.) надається після Юридичної консультації в офісі Адвокатського бюро.