Проверка земли перед покупкой или арендой является обязательной, и помогает минимизировать или исключить юридические риски, связанные с приобретением земли.
На практике покупатели земельных участков могут сталкиваться с такими юридическими рисками:
- документы на землю являются поддельными;
- продавец земли не является настоящим владельцем;
- местонахождение участка фактически является другим, чем указано в документах;
- границы земельного участка накладываются на соседский участок;
- земля выделена первичному владельцу с грубым нарушением действующего законодательства;
- наличие скрытых арестов на земельный участок (в том числе, наложенных по уголовным производствам)
- процедура изменения целевого назначения земли является незаконной;
- генеральным планом населенного пункта не предусмотрено целевое назначение земли, которое содержится в правоустанавливающих документах.
Как проверить земельный участок перед покупкой?
Специалисты Адвокатского бюро «Лотыш и Партнеры» предоставляют следующие услуги по юридическому аудиту земли:
Консультация адвоката по земельным вопросам:
Адвокат по недвижимости нашей фирмы консультирует по всем вопросам земельного права. Относительно надлежащего владения, пользования и распоряжения земельными участками. А также по поводу безопасного приобретения земли как гражданами, так и предприятиями, зарегистрированными по законодательству Украины.
Дополнительно консультируем иностранные предприятия по приобретению земель несельскохозяйственного назначения.
Анализ документов на землю:
В данном случае анализируются сведения о владельце земли, а также основания приобретения права собственности на земельный участок.
Указанная информация отдельно проверяется в госреестре прав на недвижимое имущество, в Публичной кадастровой карте, а также в реестрах Государственной службы Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра.
Экспертиза правомерности приобретения земли первичным владельцем:
Обращаем внимание на процедуру оформления документов первым владельцем земли, — которому участок впервые выделен соответствующим решением органа местного самоуправления.
На практике местные органы власти могут выделять гражданам земли в качестве бесплатной приватизации (в пределах норм, предусмотренных положениями Земельного кодекса Украины). Или передавать земельные участки физическим / юридическим лицам в собственность, аренду согласно платным соответствующим сделкам (по результатам проведенных аукционов).
Изучение истории перехода права собственности на землю от первичного собственника к настоящему:
Осуществляется правовая экспертиза всех процедур переоформлений прав на землю, — по договорам купли-продажи, дарения, мены, судебным решениям об изменении владельца, а также согласно документам о внесении имущества в уставные капиталы обществ и др.
Юридический анализ сведений о возможных ограничениях, арестах земельного участка:
При покупке земли могут присутствовать разного рода ограничения, аресты земельного участка. Такие обременения оформляются в основном по кредитным договорам, договорам ипотеки, на основании постановлений суда. В уголовных делах в отдельных случаях аресты накладываются на имущество третьих лиц (владельцев земли), которые не являются сторонами уголовного производства.
Перед приобретением земли необходимо выявить все указанные обременения и должным образом снять их в государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Проверка целевого назначения земли:
Согласно статье 19 Земельного кодекса Украины земельные участки оформляются с таким целевым назначением:
- сельскохозяйственного назначения;
- жилой и общественной застройки;
- природно-заповедного, другого природоохранного назначения;
- оздоровительного назначения;
- рекреационного назначения;
- историко-культурного назначения;
- лесохозяйственного назначения;
- водного фонда;
- промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного назначения.
Юрист по недвижимости детально анализирует указанные вопросы и соответствующую земельную документацию. С целью определения, соответствует ли целевое назначение земли, указанное в Государственном акте на право собственности на землю, договоре купли-продажи земли, — другим важным документам (Генеральному плану населенного пункта, детальному плану территории). Также определяется возможность использования земельного участка в соответствии с действующими намерениями покупателя или арендатора: ведение хозяйства, строительство жилой или коммерческой недвижимости, размещение складских помещений и др.
Проверка земли относительно наложения границ на смежные земельные участки:
Наложение границ одним участком на смежный земельный участок является наиболее распространенным основанием для судебных споров. С целью выявления данных обстоятельств привлекаем к проведению земельного аудита специализированные геодезические компании, которые проводят необходимые топосъемки земли. В результате указанной геодезической процедуры можно идентифицировать настоящее местонахождение земли, а также наличие или отсутствие наложения границ земельного участка на сопредельные смежные территории.
Аудит существующих судебных дел (в общих, административных и хозяйственных судах):
Адвокат по недвижимости тщательно изучает информацию, полученную в реестре судебных решений. При этом поиск сведений осуществляется по кадастровому номеру земельного участка, его адресу или идентификационным данным владельца / арендатора земли. Благодаря таким действиям можно узнать, оспаривается ли право собственности со стороны смежных собственников и государственных органов.
Проверка земли перед покупкой — цена?
Юридическая проверка земли позволяет покупателю не потерять в будущем право собственности на приобретенный земельный участок — путем исключения и предупреждения возможных конфликтов с государственными и правоохранительными органами, а также судебных дел о признании недействительными сделок купли-продажи земли.
Стоимость (цена) правового аудита земельного участка зависит от сложности дела и наличии необходимых документов. Подробная информация обо всех необходимых финансовых расходах (размер вознаграждения адвоката, государственные пошлины и сборы, административные платежи за получение выписок, извлечений из государственных реестров и др.) предоставляется после Юридической консультации в офисе Адвокатского бюро.