Нещодавно до Верховної Ради України було внесено законопроєкт № 13246, який пропонує запровадити новий механізм інвестування у будівництво нерухомості, зокрема апарт-готелів та сервісних апартаментів, через інститути спільного інвестування. Водночас для потенційних вкладників-інвесторів принципово важливо розуміти, який саме актив вони набувають і які юридичні ризики залишаються навіть за наявності спеціального правового регулювання.
За конструкцією законопроєкту учасник інвестиційного фонду є власником інвестиційних сертифікатів, тоді як нерухомість входить до складу активів самого фонду. Тому особа, яка інвестувала у фонд, не стає автоматично власником конкретного об’єкта житлової чи комерційної нерухомості або частини будинку.
Це є принциповою відмінністю від прямого інвестування у майбутній об’єкт нерухомості відповідно до законодавства про гарантування речових прав на об’єкти, які будуть споруджені в майбутньому. За такої моделі інвестор може набувати та реєструвати спеціальне майнове право щодо конкретного майбутнього об’єкта. Натомість при інвестуванні через фонд безпосереднім активом дрібного інвестора є інвестиційний сертифікат, а не право на конкретну квартиру.
Відповідно, якщо будинок не буде добудований, інвестор, як правило, не матиме автоматичного права вимагати передачі йому конкретного об’єкта у цьому будинку. Він залишатиметься власником інвестиційних сертифікатів, вартість яких залежатиме від вартості та ліквідності активів фонду, зокрема проблемного об’єкта незавершеного будівництва.
За результатами аналізу даного законопроекту можна виокремити такі основні юридичні ризики для інвесторів:
Перший ризик – ризик самого інвестиційного проєкту
Якщо фонд інвестує у будівництво, то навіть належне управління фондом/активами не гарантує завершення будівництва. Комерційний ризик недобудови не перекладається автоматично на компанію з управління активами. Якщо забудовник збанкрутує, будівництво зупиниться або коштів не вистачить для завершення об’єкта, – вартість активів фонду, а відповідно й інвестиційних сертифікатів, може істотно знизитися.
Другий ризик – неплатоспроможність різних учасників інвестиційної структури має різні юридичні наслідки.
У разі банкрутства компанії з управління активами активи інвестиційного фонду не включаються до її ліквідаційної маси. Спеціальний захист передбачений і на випадок неплатоспроможності кастодіальної установи: активи фонду не повинні використовуватися для погашення її власних зобов’язань. Це означає, що кошти та інші активи фонду юридично відокремлені від власного майна компанії з управління активами та кастодіальної установи.
Однак банкрутство КУА, неплатоспроможність забудовника, проблеми інших контрагентів фонду та невдача самого інвестиційного проєкту – це різні ризики. Відокремлення активів фонду захищає їх від кредиторів компанії з управління активами, але не означає автоматичного відшкодування інвестицій і не гарантує завершення будівництва. Відповідно, у разі неплатоспроможності забудовника фонд, а опосередковано і його учасники, можуть зіткнутися із тривалими процедурами захисту своїх прав на нерухомість та необхідністю пошуку альтернативного механізму завершення або реалізації проблемного об’єкта.
Третій ризик – відсутність державної гарантії повернення інвестицій.
На відміну від банківських вкладів, інвестиції в інвестиційні фонди не підпадають під систему гарантування вкладів фізичних осіб. Відокремлення активів фонду та відповідний регуляторний нагляд можуть зменшувати окремі юридичні та операційні ризики дрібних вкладників, але не усувають інвестиційного ризику і не гарантують повернення всієї вкладеної суми.
Четвертий ризик – повторне використання та можливе обтяження активів фонду.
Законопроєкт оперує поняттям повторного використання активів, яке охоплює, зокрема, позикові операції з активами фонду, їх передачу та заставу. Тому інвестору важливо розуміти не лише те, які активи належать фонду, а й чи допускається їх повторне використання або обтяження та як такі операції можуть вплинути на загальний рівень ризику інвестиції.
Висновок:
Отже, законопроєкт № 13246 запроваджує додаткові механізми захисту активів інвестиційного фонду та його учасників від окремих юридичних ризиків, пов’язаних із діяльністю компанії з управління активами. Водночас він не усуває ризиків самого інвестиційного проєкту, зокрема неплатоспроможності забудовника, незавершення будівництва чи зниження вартості активів фонду. Саме тому перед прийняттям рішення про інвестування потенційному вкладнику доцільно оцінювати не лише очікувану дохідність проєкту, а й правову конструкцію інвестування, характер активу, який він набуває, та обсяг прав, які він фактично отримує як учасник інвестиційного фонду.
Матеріал підготовлено у продовження коментаря для інформаційного агентства РБК-Україна у публікації, присвяченій питанням ринку оренди нерухомості та інвестуванню в апарт-готелі.
-
Лотиш Андрій Михайлович - адвокат, керуючий “Lotysh & Partners”