При строительстве коммерческой и жилой недвижимости не все застройщики имеют в наличии необходимые разрешительные документы. Некоторые строительные компании продают помещения в новостройках с грубым нарушением норм законодательства. В связи с этим, проверка данной недвижимости перед покупкой (самостоятельно или с помощью юристов) крайне необходима.
По данным Госстата, в течение 2020 года в Киеве было введено в эксплуатацию жилых зданий общей площадью 5 749 921 кв.м. (из них 65371 квартир в новостройках). Что касается офисных помещений – количество вводимых в эксплуатацию площадей отмечается ориентировочно на уровне 50 000 кв.м. И хотя это меньше, чем в 2019 году, рынок новостроек в Киеве и других крупных городах Украины на протяжении 2021 года активно развивается.
Соответственно, растет количество желающих инвестировать в строительство квартир и офисов в новостройках. Такая инвестиция может осуществляться как для дальнейшего проживания в новом комфортном жилье, так и с коммерческой целью: ведения бизнес-деятельности в приобретенном офисном помещении, сдачи квартиры в аренду, или перепродажи по более высокой цене.
Учитывая указанные обстоятельства, – вопрос оценки рисков вложения денег в новостройки очень актуален.
Правовой аудит недвижимого имущества в новостройке
По нашему мнению, только тщательная юридическая проверка новостройки может снизить или вообще исключить юридические риски инвесторов. С этой целью адвокат по недвижимости оценивает с профессиональной точки зрения имеющиеся инвестиционные риски и дает рекомендации, стоит ли вкладывать деньги в соответствующий объект недвижимости.
Однако не все инвесторы располагают достаточным количеством времени для обращения за помощью к профессиональным юристам. Иногда решение о передаче застройщику денег в качестве залога необходимо принять в течение 1-2 дней, а иногда – в более короткие сроки.
В данном случае можем порекомендовать инвесторам такие действенные алгоритмы по поводу возможной самостоятельной проверки новостройки (которую следует проводить перед покупкой любой недвижимости):
1. Проверка строительных компаний.
Проверяется информация о застройщике, подрядчике и финансовых компаниях, которые получают финансы от инвесторов (проверка осуществляется в гос.реестре юр.лиц, судебных реестрах и в СМИ).
2. Проверка недвижимости перед покупкой — анализ разрешительной документации.
Проверяются в специальных реестрах проекты на строительство, градостроительные условия, и разрешение на начало строительных работ.
3. Аудит земли.
Правильная юридическая проверка недвижимости перед покупкой также предполагает осуществление аудита земельного участка, на котором ведется строительство, — в частности, проверяется Гос.реестр прав на недвижимое имущество, Публичная кадастровая карта.
4. Проверка договоров.
Анализируются все договора, предлагаемые застройщиком для подписания и по которым вносятся инвестиции. На практике застройщики продают недвижимость по следующим возможным схемам: заключение договора отчуждения имущественных прав, подписание документов о вступлении в созданный застройщиком жилищно-строительный кооператив, использование предварительного договора купли-продажи квартиры (офиса), сделок с ФФС и компаниями по управлению активами (КУА), сделок по приобретению деривативов и др.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ: при покупке жилой и коммерческой новостройки рекомендуем в обязательном порядке проводить комплексную юридическую проверку объекта недвижимости. После получения положительного заключения проверки, — принимать окончательное решение о вложении денег в новостройку.