Действующее законодательство Украины предоставляет почти одинаковые возможности собственным гражданам и нерезидентам относительно приобретения объектов жилой и коммерческой недвижимости. В частности, объекты недвижимого имущества могут покупать как частные лица – отдельные иностранные граждане, так и юридические лица – иностранные компании.
В то же время, у нерезидентов возникает немало юридических рисков при покупке недвижимости. В первую очередь это риски, связанные с возможным несоблюдением установленных законодательством процедур при оформлении сделок купли-продажи и осуществлении оплаты за приобретенный объект недвижимости. Во-вторых, это риски иметь дело с мошенниками на рынке недвижимости Украины (которые незаконно перепродают чужие объекты недвижимости).
Помощь юриста по недвижимости
С целью уменьшения вышеуказанных рисков — адвокаты по недвижимости бюро предоставляют иностранным клиентам комплекс услуг по юридическому сопровождению покупки недвижимости «под ключ», — в состав которых входят:
- консультирование по необходимым правовым вопросам;
- юридическая проверка квартир и офисов в новостройке (при покупке недвижимости в новостройках);
- юридическая проверка недвижимости на вторичном рынке;
- оформление согласия супруга на приобретение недвижимости (если покупатель состоит в браке);
- разработка или экспертиза договора купли-продажи;
- поддержка при уплате налогов, регистрационных платежей и т.д.
Важно! При необходимости коммуникация с клиентом осуществляется на английском языке.
Подбор и проверка объекта недвижимости
Мы готовы провести подбор жилого недвижимого имущества или коммерческой недвижимости по соответствующему запросу и согласно определенным критериям. Как для собственных нужд клиента-нерезидента, так и для инвестирования, – дальнейшей продажи или сдачи в аренду. При этом в обязательном порядке предварительно проводится процедура «due diligence» самого объекта и сделки купли-продажи, включающая проверку:
- права собственности/пользования на земельный участок;
- разрешительных документов на строительство и ввод в эксплуатацию;
- вещных прав на объект недвижимости, отсутствие обременений и арестов на имущество;
- личности продавца (застройщика/собственника имущества), – репутации, отсутствия судебных процессов и исполнительных производств, налоговых и других долгов;
- истории объекта недвижимого имущества, переходов права собственности.
К сведению! В настоящее время иностранцы в Украине не имеют права покупать земельные участки сельскохозяйственного назначения. Однако в случае приобретения, например, загородного дома, — иностранный гражданин вместе с правом собственности на это здание может получить право собственности на расположенные рядом земельные участки.
Получение учетной карты налогоплательщика
Для приобретения объекта недвижимости иностранцу следует стать на учет в качестве налогоплательщика в Украине – оформить учетную карточку налогоплательщика (идентификационный код), подав для этого соответствующее заявление в орган Государственной фискальной службы. К заявлению необходимо добавить перевод паспорта, заверенный официальным переводчиком и украинским нотариусом.
Если покупателем недвижимости является иностранное юридическое лицо, вместо получения идентификационного кода следует пройти регистрацию в соответствующем органе ГФС, подав вместе с заявлением выписку из торгового реестра – подтверждение регистрации компании в соответствующей юрисдикции (с апостилем указанного документа и переводом на украинский язык).
Оплата через инвестиционный счет в банке
Вариант оплаты иностранцем стоимости объекта недвижимости наличными в настоящее время не рассматривается при любых обстоятельствах. Поскольку такой порядок расчета грубо нарушает нормы действующего законодательства Украины. Денежные средства в качестве оплаты недвижимости следует перечислять исключительно в безналичной форме: с иностранного банковского счета нерезидента на открытый в Украине инвестиционный счет. Далее, — финансы зачисляются на соответствующий банковский счет резидента (продавца недвижимого имущества).
Следовательно, открытие и использование инвестиционного счета является надежным и безопасным вариантом проведения оплаты приобретенной недвижимости. В связи с этим — процедура финансовых взаиморасчетов иностранцем будет следующей:
- подготовка необходимых документов, идентифицирующих личность иностранца;
- подготовка необходимых документов, подтверждающих источники происхождения денежных средств (это могут быть справки о получении заработной платы, дивидендов от бизнеса, об уплате налогов и др.);
- открытие инвестиционного счета в одном из украинских банков;
- далее, – перечисление средств на этот счет из-за границы в иностранной валюте;
- осуществление конвертации иностранной валюты в украинскую гривну;
- после подписания договора купли-продажи недвижимости в Украине — перечисление указанных денежных средств на текущий банковский счет продавца.
К сведению! Покупка недвижимости не расценивается с точки зрения действующего законодательства в качестве инвестиций в экономику, даже если стоимость приобретения превышает соответствующий порог (эквивалент 100 000 долларов США). Инвестирование в экономику предполагает создание собственного бизнеса иностранцем в Украине (например, регистрация ООО), или внесение средств в уставный капитал действующей компании.
В некоторых случаях можно вначале внести финансы для формирования уставного капитала предприятия, а затем потратить их на покупку недвижимости. И таким образом, это уже будет надлежащей инвестицией, которая дает право иностранцу на получение вида о постоянном месте проживания в Украине.
В случае возникновения вопросов относительно покупки украинской недвижимости иностранцами и внесения ими инвестиций — юристы Адвокатского бюро «Андрея Лотыша» предоставляют юридические консультации в офисе (г. Киев, ул. Сечевых Стрельцов, 77, оф. 407) или онлайн (skype, zoom ), — по предварительной записи.