28 апреля 2022 года Минюст анонсировал восстановление функционирования рынка недвижимости во время военного положения, а именно – восстановление доступа к гос. реестре прав на недвижимое имущество и возможность удостоверения нотариусами договоров купли-продажи такого имущества. Следовательно, длительный период, в течение которого было невозможно отчуждать объекты недвижимости (введенный с момента начала военных действий в Украине), завершился.
Покупать и продавать недвижимость, как на первичном, так и на вторичном рынке, теперь можно почти без всяких препятствий. Однако правительством установлены существенные ограничения по регистрации договоров купли-продажи недвижимости нотариусами. Наряду с этим снятие запрета на заключение сделок купли-продажи квартир и домов не устраняет всех рисков таких сделок в условиях военного положения. Как обезопасить себя при таких обстоятельствах участникам рынка недвижимости? Специалисты нашего Адвокатского бюро дают действенные рекомендации:
Какие ограничения следует учесть?
Ограничения касаются удостоверения нотариусами сделок по отчуждению недвижимого имущества. Прежде всего, такое удостоверение запрещается:
- нотариусам, которые не входят в перечень, составленный и утвержденный Минюстом – совершать нотариальные действия в отношении ценного имущества в этих условиях поручено только лицам, которые не совершали определенных нарушений;
- нотариусам с рабочим местом в административно-территориальных единицах, в которых прекращен по инициативе Минюста доступ к единым и государственным реестрам – https://minjust.gov.ua/n/22650 (речь идет о временно оккупированных территориях и зонах боевых действий);
- если с момента получения права собственности не истекло одного месяца (т.е. речь идет о перепродаже), за исключением – принятие наследства или выделение доли в общей совместной собственности;
- не по месту нахождения объекта недвижимости в пределах области;
- от имени физического лица на основании доверенности – сделки на рынке недвижимости по доверенности сейчас заключать нельзя!
Как снизить риски купли-продажи недвижимости?
Восстановление работы реестра прав позволяет продавцам и покупателям исключить риски, связанные с заключением предварительных договоров о переходе права собственности. Как следствие, право собственности на объект будет переходить к приобретателю после совершения соответствующих регистрационных действий, – внесения сведений в реестр.
Запрет на заключение сделок с недвижимостью по доверенности устраняет еще один существенный риск. Ведь схема с доверенностью традиционно пользуется большой популярностью среди мошенников. Обычно при реализации таких схем собственник недвижимого имущества находится за границей.
Однако в условиях действия режима военного положения, — возможность возникновения юридических рисков при заключении сделок остается.
Внимание! Главный риск в условиях военного положения – это вероятность признания судом сделки с недвижимостью недействительной в связи с тем, что она была совершена лицом под влиянием тяжелых обстоятельств (материальных или психоэмоциональных) и на крайне невыгодных условиях – статья 233 ГКУ.
Также на данное время многие лица спешат продать недвижимость, полученную в наследство. Это логично выглядит в условиях войны. Однако содержит риск возникновения судебных споров по этому объекту с другими наследниками. Например, речь может идти о признании недействительным завещания. И если оппонент выиграет суд, то договор купли-продажи недвижимости будет признан недействительным. Следовательно, покупая наследство, следует проследить, чтобы с момента его оформления прошло как минимум несколько месяцев.
Важно! Основной путь минимизации рисков при купле-продаже недвижимости, как в мирное время, так и в условиях военного положения (особенно!) – это проведение Due Diligence, комплексной юридической проверки, объекта перед заключением сделки по нему. Реестры уже открыты, поэтому можно отследить переходы права собственности на объект, отсутствие обременений, судебные решения по нему. Кроме того, значение имеет репутация личности продавца (застройщика/собственника) и проверка технической документации.
Недвижимость во время войны – процедура купли-продажи
В данном случае в первую очередь следует подготовить необходимые регистрационные/правоустанавливающие документы – со стороны собственника. Также необходимо обосновать источник происхождения денежных средств со стороны покупателя недвижимого имущества.
В дальнейшем готовится договор купли-продажи недвижимости. В котором прописываются все условия отчуждения имущества, оплаты, регистрации права собственности, ответственность и юридические гарантии сторон.
Финансовые расчеты в целях безопасности рекомендуется проводить при подписании договора исключительно в безналичном порядке. Для этого необходимо открыть банковские счета и пройти идентификацию в соответствующем банке.
Таким образом, необходимо иметь в виду, что приобретение и продажа недвижимости при любых обстоятельствах несет в себе риски, а в условиях войны такие риски увеличиваются в двойном размере. Для предотвращения указанных непредвиденных обстоятельств обращайтесь к опытным адвокатам по недвижимости Адвокатского бюро «Андрея Лотыша».