Состоянием на октябрь 2022 года покупка коммерческой и жилой недвижимости в Украине остается актуальной для многих иностранных инвесторов, несмотря на продолжающуюся военную агрессию со стороны российской федерации. Большинство потенциальных покупателей ожидают увеличения стоимости объектов недвижимости в будущем, по мере ослабления или остановки военных действий. Приобретенные объекты жилой и коммерческой недвижимости иностранцы могут сдавать в аренду, передавать по наследству, обменивать, вносить в уставный капитал юридических лиц и, конечно, продавать (с возможностью получения прибыли в будущем).
Соответственно, наше Адвокатское бюро часто получает запросы от иностранцев и зарубежных компаний на предоставление юридических консультаций по теме: «Как купить недвижимость в Украине».
К сведению! Ограничений относительно приобретения недвижимого имущества в Украине для иностранцев всего несколько. В частности, нерезидент не может купить недвижимость, которая относится к государственной и коммунальной собственности, а также участок земли сельскохозяйственного назначения.
Однако чтобы недвижимое имущество в Украине стало для иностранца выгодной инвестицией, необходимо соблюсти ряд условий. Специалисты Адвокатского бюро «Андрея Лотыша» предлагают краткий алгоритм, как купить недвижимость в Украине, чтобы минимизировать риски и обеспечить покупателю максимальную выгоду.
-
Правильно подобрать объект инвестирования.
В зависимости от целей покупки рекомендуем обращать внимание на следующие важные моменты: а) выбор города (самыми популярными традиционно остаются Киев, Львов и Одесса); б) выбор в пользу первичного или вторичного рынка (возможен вариант вложения средств на этапе строительства, при отсутствии регистрационных документов на недвижимость).
-
Провести due diligence объекта недвижимости.
Речь идет о комплексном правовом аудите, включающем поиск сведений по государственным реестрам и анализ соответствующих документов. При совершении покупки на вторичном рынке важна история смены владельцев (чем чаще менялись собственники объекта недвижимости, тем больше возникает юридических рисков). На первичном ринке (при покупке прав на недвижимое имущество в новострое) следует детально анализировать права на земельный участок и разрешительные документы на строительство, введение в эксплуатацию.
-
Проверить продавца.
Если продавец частное лицо, необходимо убедиться в том, что он не относится к группе риска (например, речь идет о спорном наследстве). Если продавец – компания (например, застройщик), следует проверить репутацию данного юридического лица на рынке, а также убедиться в отсутствии задолженностей и арестов имущества, судебных разбирательств и исполнительных производств.
-
Провести оценку недвижимости.
Если планируется приобрести объект недвижимого имущества, который был ранее в эксплуатации, можно предварительно провести независимую экспертную оценку его стоимости.
-
Оформить доверенность.
В случае, если иностранец (руководитель иностранной компании) не может участвовать в подписании документов на территории Украины, — следует оформить доверенность на украинского представителя (адвоката по недвижимости). После чего данный представитель занимается подготовкой документов для заключения сделки купли-продажи недвижимости. Если этот документ выдан за границей, — в Украине проводится его консульская легализация или проставление апостиля.
-
Собрать комплект документов.
Иностранцу для приобретения квартиры, дома либо коммерческой недвижимости в Украине следует подготовить: а) паспорт с заверенным переводом на украинский язык; б) согласие от мужа либо жены (в случае пребывания в браке); в) украинский номер налогоплательщика. Помимо этого, необходимо приложить к документам квитанции, свидетельствующие об уплате обязательных сборов.
Для юридического лица комплект документов отличается, в частности – в него обязательно входит выписка из коммерческого реестра страны происхождения. Также, компания нерезидент предоставляет письменное согласие собственников / акционеров на подписание в Украине договора купли-продажи объекта недвижимости.
-
Получить украинский налоговый номер.
Для этого представитель покупателя, действуя на основании доверенности, подает заявление в налоговую службу. Если покупатель является юридическим лицом, то вместо получения индивидуального налогового номера необходимо пройти процедуру регистрации в налоговой службе (можно зарегистрировать в Украине общество с ограниченной ответственностью или представительство иностранной компании).
-
Открыть счет в банке.
Купить недвижимость в Украине за наличные деньги иностранных покупателей невозможно. Также, существуют ограничения относительно прямого перевода средств со счета в зарубежном банке на счет продавца в украинском банке. Для совершения покупки недвижимости требуется так называемый инвестиционный счет. Только с него разрешается оплачивать покупку.
При этом, иностранные компании могут официально перечислять финансовые средства учрежденным украинским компаниям (в которых они являются основателями), после чего данные компании покупают и оформляют на себя недвижимость.
-
Подготовить проект или провести экспертизу проекта договора купли-продажи.
Перед нотариальным оформлением такого договора его обязательно следует тщательно исследовать во избежание рисков и скрытых ловушек. Решение такой задачи следует доверять опытному юристу по недвижимости.
-
Заключить сделку купли-продажи.
Переход права собственности на объект недвижимости подтверждается нотариальным договором. Сведения о новом собственнике вносятся в реестр вещных прав на недвижимое имущество.
Как безопасно купить недвижимость в Украине – помощь Адвокатского бюро «Андрея Лотыша»
Юристы нашей компании предоставляют всестороннюю помощь нерезидентам при покупке недвижимого имущества в Украине. Мы консультируем иностранных клиентов по вопросам безопасного приобретения недвижимости, разрабатываем финансовую структуру сделки, готовим необходимые документы и сопровождаем сделку в нотариуса.
Консультации предоставляются по предварительной записи онлайн или у нас в офисе в Киеве (ул. Сечевых Стрельцов, 77, оф. 407).