В последние годы процедура покупки зарубежной недвижимости украинскими гражданами упростилась. В частности, остались в прошлом определенные бюрократические элементы и необходимость получать в НБУ индивидуальную лицензию на перевод средств в иностранную юрисдикцию (по месту нахождения объекта недвижимости).
Однако, несмотря на очевидные преимущества инвестирования средств в недвижимое имущество за рубежом, — остается немало «подводных камней», которые могут влиять на покупку. Залогом успеха в покупке недвижимости за рубежом по-прежнему являются три главных фактора: 1) четкое понимание целей покупки; 2) правильный предварительный отбор объекта (с учетом особенностей юрисдикции); 3) профессиональное юридическое сопровождение сделки купли-продажи недвижимости на всех этапах. При этом покупатель должен заручиться поддержкой собственного представителя (юридического советника), который будет представлять именно его интересы, а не пользоваться услугами иностранных риелторов и юристов, сотрудничающих с продавцом.
В том случае, если для покупки объекта за границей нужен опытный адвокат по недвижимости, – в данной ситуации всегда можно рассчитывать на поддержку одного из специалистов Адвокатского бюро «Андрея Лотыша». С помощью налаженного сотрудничества с иностранными коллегами, мы сопровождаем договора с зарубежной недвижимостью в Европейском Союзе или любой другой стране мира. Наши клиенты получают профессиональное решение вопросов разного объема и разного уровня сложности в сфере зарубежной недвижимости.
Преимущества покупки зарубежной недвижимости
Если рассматривать жилую и коммерческую недвижимость в странах Европейского Союза как объект инвестирования, то перспективы получения дохода от нее составляют в районе 3-5%, что примерно равняется украинским показателям доходности от недвижимости. Напомним, сейчас рынок недвижимости в Украине стремительно развивается и все чаще попадает в поле зрения иностранных инвесторов. Однако именно покупатели зарубежного имущества (расположенного в экономически развитых стран) могут более прогнозируемо рассчитывать доходность в долгосрочном периоде.
Дополнительными перспективами для инвестирования в зарубежную недвижимость являются: возможность получения разрешения на иммиграцию и гражданство по упрощенной процедуре в некоторых странах, создание стартовой площадки для развития бизнеса, обеспечение для семьи мест отдыха, если апартаменты или дом покупаются в курортных зонах.
Цели покупки и возможные ограничения
Сейчас среди украинцев наибольшей популярностью для покупки жилья пользуются такие страны, как Испания, Польша, Италия, Болгария, Греция, Кипр, Чехия, Португалия, Великобритания. В основном, цель покупки – вложение «свободных» средств, удовлетворение потребности в жилье для семьи в случае иммиграции, диверсификация рисков для собственных активов путем приобретения ликвидного имущества в другой юрисдикции, планы получить гражданство другого государства или кредит под залог.
В то же время, наряду с потенциальной прибылью придется нести расходы, связанные с содержанием объекта, уплатой налогов на него и т.д. Приобретение недвижимости только в некоторых странах открывает возможность претендовать на гражданство в будущем. К примеру, «золотая виза» в Португалии (право претендовать на гражданство через пять лет после покупки недвижимости стоимостью от 450 тыс. евро) – это скорее исключение из правил. Соответственно, в результате приобретения жилья не всегда можно получить вид на постоянное проживание. Также в некоторых странах существуют ограничения относительно покупки недвижимости нерезидентами. Например, перед такой покупкой нужно прожить в стране несколько лет или покупка разрешается только юридическим лицам.
Due Diligence объекта недвижимости и продавца
В случае, если правовой режим приобретения недвижимости в конкретной юрисдикции выяснен, а выбор объекта осуществлен, — основная работа юриста только начинается. В первую очередь, осуществляется комплексный правовой аудит самого объекта и его продавца.
Что проверяется?
- Документы, удостоверяющие право собственности на сам объект (правоустанавливающие документы) и право на земельный участок, на котором он находится.
- Отсутствие обременений имущества (арестов, залогов и т.д.).
- Если владелец недвижимости физическое лицо – паспортные данные, семейное положение, место жительства, информация в гос. реестрах; если юридическое лицо – регистрационные и учредительные документы, наличие компании в государственном реестре, наличие права на заключение сделки у соответствующего уполномоченного представителя.
- Договор купли-продажи – правильность характеристик объекта недвижимости, стоимость, способы, сроки проведения финансовых расчетов, ответственность сторон, в частности – продавца в случае обнаружения каких-либо скрытых недостатков в данном объекте.
Перевод средств за границу
Государство ограничивает украинцев в переводе значительных сумм за границу. При инвестировании средств в бизнес, приобретении ценных бумаг или недвижимого имущества применяются годовые е-лимиты. С 2021 года годовой е-лимит для физлица составляет 200 тыс. евро.
Если стоимость объекта недвижимости превышает этот лимит, существует несколько законных путей выхода из ситуации. К примеру, можно:
- перевести за границу 200 тыс. евро в последних числах текущего года, а остальную сумму – в первых числах января следующего года;
- произвести расчеты через соответствующее юридическое лицо (для юридического лица е-лимит составляет 2 млн. евро);
- привлечь к расчетам свою жену или мужа – супруги вместе могут перечислить 400 тыс. евро (или даже 800 тыс. евро, используя первую схему);
- открыть счет за границей на родственника, а затем перечислить средства на него.
Регистрация договора купли-продажи
Важный этап в завершении процедуры, – это регистрация права собственности на покупателя (внесение данных в соответствующий государственный реестр). Наряду с этим следует обратить внимание на наступление правовых последствий после регистрации, – в первую очередь, налоговых последствий.
В связи с вступлением в силу пакета антиофшорных законов и введением правового регулирования «КИК», — крупные покупки следует в обязательном порядке согласовывать с опытным юристом. Особенно если в схеме приобретения объекта недвижимости привлечена иностранная компания, которую контролирует гражданин Украины.