На период действия карантинных мероприятий большое количество продавцов и покупателей объектов недвижимости вошли в этот особый промежуток времени с незавершенными сделками.
В частности, остановлены строительные работы по так называемым «первичным» объектам недвижимости (многоквартирных жилых домов, офисных помещений, торговых комплексов и др.). Как следствие, нет возможности вовремя ввести в эксплуатацию данные строительные объекты и передать в собственность инвесторам по предварительно заключенным договорам. Относительно «вторичных» объектов недвижимости (зарегистрированных на праве собственности и готовых к продаже жилых и нежилых помещений), — владельцы/продавцы недвижимости не имеют возможности своевременно получить в государственных органах и учреждениях необходимые документы для нотариального удостоверения договоров купли-продажи недвижимого имущества.
С другой стороны, покупателями объектов недвижимости в большинстве случаев окончательно не завершены финансовые расчеты с собственниками/продавцами недвижимого имущества.
В связи с приведенной ситуацией в дальнейшем следует ожидать возможные иски в суды как со стороны продавцов, так и со стороны покупателей недвижимого имущества.
Для осуществления юридической защиты продавца или покупателя недвижимого имущества, – необходимо подготовить документы, которые смогут подтвердить, что невыполнение условий договора купли-продажи недвижимости возникло именно из-за наличия форс-мажорных обстоятельств. Одним из таких документов может быть соответствующая справка (сертификат) Торгово-промышленной палаты Украины о наличии форс-мажорных обстоятельств.
Согласно п. 6.1. Регламента удостоверения Торгово-промышленной палатой Украины и региональными торгово-промышленными палатами форс-мажорных обстоятельств, утвержденного Решением Президиума ТПП Украины от 18.12.2014г. № 44(5), – основанием для засвидетельствования форс-мажорных обстоятельств является наличие одного или более форс-мажорных обстоятельств, перечисленных в ст. 14-1 Закона Украины «О торгово-промышленных палатах в Украине», а также определенных сторонами по договору, контракту, соглашению, типовому договору, законодательными, ведомственными и/или другими нормативными актами, которые повлияли на обязательство таким образом, что сделали невозможным его выполнение в срок, предусмотренный соответственно договором, контрактом, соглашением, типовым договором, законодательными и/или другими нормативными актами.
Форс-мажорные обстоятельства удостоверяются по обращению субъектов хозяйственной деятельности и физических лиц по каждому отдельному договору, отдельным налоговым и/или другим обязательством/обязанностью, выполнение которых наступило согласно условиям договора, законодательных или иных нормативных актов и выполнение которых стало невозможным из-за наличия указанных обстоятельств.
Предоставленные в Торгово-промышленную палату Украины документы должны свидетельствовать о:
– чрезвычайность таких обстоятельств (носят исключительный характер и находятся за пределами влияния сторон);
– непредсказуемость обстоятельств (их наступление или последствия невозможно было предвидеть, в частности на момент заключения соответствующего договора, перед сроком наступлением обязательства или до наступления соответствующей обязанности);
– неотвратимость (непреодолимость) обстоятельств (неизбежность события/событий и/или его/их последствий);
– причинно-следственная связь между обстоятельством/событием и невозможностью выполнения заявителем своих конкретных обязательств (по договору, контракту, соглашению, закону, нормативному акту, акту органов местного самоуправления и т.д.).
С этой целью следует собирать в настоящее время все доказательства, документы, подтверждающие влияние карантинных мероприятий (связанных с COVID-19) на возможность выполнения договоров в сфере недвижимости.
Итак, установление и надлежащее удостоверение обстоятельств форс-мажора может освободить в случае необходимости продавца или покупателя недвижимого имущества от ответственности за невыполнение взятых на себя обязательств.