В данном блоге рассматриваются вопросы возможных рисков при покупке жилой и офисной недвижимости в новостройках. Также, исходя из опыта сопровождения таких сделок адвокатами по недвижимости нашей компании, — предоставляются рекомендации, каким образом можно уменьшить указанные риски.
Следовательно, при внесении средств с целью приобретения помещения в новостройке (квартиры, офиса, торговых помещений и др.) — в инвестора возникают следующие юридические риски:
1) Просрочка завершения строительства:
- по причине недостаточности средств у застройщика, ген.подрядчика;
- в результате действия форс-мажорных обстоятельств;
- возникновение бизнес-конфликтов между партнерами (в том числе, споры с выбывшими участниками, требующими в общества компенсации стоимости их доли путем выделения части недвижимого имущества строительной компании);
- рейдерство со стороны застройщиков конкурентов;
- умышленные мошеннические действия застройщика, — как следствие, наличие уголовных производств, блокирующих процесс строительства и оформления документов на новостройку.
На практике в отношении недобросовестных застройщиков возбуждаются уголовные производства по нескольким статьям Уголовного кодекса Украины: ст.191 УК Украины (присвоение, растрата имущества или завладение им путем злоупотребления служебным положением), ст. 190 УК Украины (завладение чужим имуществом или приобретение права на имущество путем обмана или злоупотребления доверием (мошенничество), ст. 197-1 УК Украины (самовольное занятие земельного участка и самовольное строительство).
2) Проблемы с последующим вводом в эксплуатацию и оформлением/переоформлением права собственности:
- возникают при нарушении застройщиком градостроительного законодательства во время строительства (в частности, установленных требований Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности», отклонения от строительного проекта, грубое нарушение требований ДБН и др.);
- если имеет место нецелевое использование земельного участка (например, земля предназначена для частной застройки, но на ней строится многоквартирный жилой дом);
- судебные споры с контрагентами или другими инвесторами;
- при этом любое помещение может продаваться недобросовестным застройщиком одновременно нескольким лицам — в связи с отсутствием централизованных реестров при продаже имущественных прав в новостройках.
3) Банкротство застройщика:
- преднамеренное доведение до банкротства со стороны руководства строительной компании или ее учредителей (такие действия подпадают под признаки преступления, предусмотренного ст. 219 Уголовного кодекса Украины);
- фиктивное банкротство (во избежание выполнения обязанностей перед инвесторами, вложившими деньги в строительство).
4) Валютные колебания:
- возникают при наличии рассрочки оплаты стоимости новостройки и обесценивания национальной валюты (поскольку обычно в договорах цена фиксируется с привязкой именно к курсу иностранной валюты).
Для определения данных рисков рекомендуем привлекать необходимых специалистов (например, адвокат по недвижимости) до момента подписания договора с застройщиком.