По статистическим данным международных риэлторских агентств граждане Украины в последнее время все больше покупают недвижимость за рубежом. Наибольшей популярностью для приобретения объектов недвижимости среди украинцев пользуются такие страны, как Великобритания, Испания, Кипр, Италия, Германия, Чехия, Болгария.
Недвижимое имущество в приведенных странах покупают исходя из разных целей: для постоянного или временного проживания, альтернативного и более надежного вложения денежных средств, возможности дальнейшего оформления вида на жительство, развития или расширения бизнеса и др.
Кроме того, многие иностранные банки предлагают воспользоваться выгодными кредитными условиями для возможности приобрести интересное помещение или земельный участок, в частности, — низкими процентными ставками (особенно, по сравнению с украинскими банками), что также прямо способствует развитию рынка зарубежной недвижимости.
Но перед покупкой всегда возникает множество вопросов юридического характера: каким образом проверить собственника имущества, нет ли установленных для наших граждан ограничений, как правильно заключить договор купли-продажи и т.д.
Исходя из этого, стоит подробно остановиться именно на юридических аспектах процедуры приобретения зарубежной недвижимости.
Итак, все этапы, связанные с предварительным ознакомлением с объектом недвижимости и ее владельцем пройдены, стоимость покупки определена. То есть, фактически стороны готовы к подписанию договора купли-продажи и проведению финансовых расчетов. Рекомендуется, чтобы дальнейшие юридические действия со стороны украинского покупателя были следующими:
Проведение юридического аудита (due diligence) документов на недвижимость.
В первую очередь необходимо проверить по документам, — каким является объект недвижимости «первичным» (например, непосредственно построенным продавцом или другими лицами) или «вторичным» (приобретенным у предыдущих владельцев). Далее необходимо обращать внимание на законность процедуры оформления/приобретения «первичной» / «вторичной» недвижимости, проверить все права на земельный участок, на котором она расположена, регистрационные документы, отсутствие каких-либо обременений.
Проведение юридического аудита (due diligence) документов на продавца недвижимости.
Следует обратить внимание, кто является собственником (продавцом) недвижимости: физическое или юридическое лицо. Если физическое лицо, — проверяются его паспортные данные, семейное положение, место жительства, другие характеристики. Если собственник юридическое лицо — необходимо проверить все регистрационные и учредительные документы, наличие компании в государственном реестре, кто имеет право подписывать договоры, установлены ли ограничения для директора (или другого уполномоченного лица) по подписанию договоров.
Выявление действующих ограничений в стране местонахождения недвижимости.
В разных странах могут быть установлены свои правила, процедуры покупки недвижимости. Часто можно встретить разного рода ограничения на приобретение недвижимости, установленные для иностранных граждан (в том числе, для граждан Украины). В частности, в некоторых странах действуют ограничения на покупку иностранцами земельных участков, или существует возможность купить недвижимость только на зарегистрированное юридическое лицо на территории данного государства.
Подписание договора купли-продажи недвижимости.
Во время заключения сделки обязательно необходимо детально изучить все пункты договора, проверить правильность характеристик объекта недвижимости и его продавца, сверить согласованную стоимость покупки и порядок, способы, сроки проведения финансовых расчетов. Также, рекомендуется прописать ответственность продавца в случае последующего обнаружения каких-либо скрытых недостатков в данном объекте недвижимости.
Проведение финансовых расчетов, получение в Украине лицензии на валютные операции.
Порядок оплаты стоимости покупки по заключенному договору может устанавливаться сторонами по-разному: полная, частичная оплата при заключении сделки, последующие поэтапные перечисления и т.д. Но необходимо иметь в виду, что согласно украинскому законодательству оплата гражданами Украины стоимости объекта зарубежной недвижимости в пользу нерезидента в иностранной валюте является валютной операцией. Соответственно, перед проведением финансовых расчетов необходимо получить индивидуальную лицензию на валютные операции. Данная лицензия выдается Национальным банком Украины.
Регистрация договора купли-продажи недвижимости.
Во многих странах право собственности на недвижимость возникает именно после регистрации договора купли-продажи в соответствующем государственном реестре.
Вышеуказанные рекомендации могут дополняться, изменяться в зависимости от юрисдикции / местонахождения недвижимости, характеристик объекта недвижимости, индивидуальных пожеланий со стороны продавца или покупателя.
Также необходимо обратить внимание на то, что на практике очень часто зарубежная недвижимость покупается именно на юридическое лицо. С этой целью используются иностранные компании, в том числе, зарегистрированные в низконалоговых (оффшорных) юрисдикциях.
В данном случае сначала создается или приобретается соответствующая иностранная компания, а после этого недвижимость оформляется на это юридическое лицо. В указанном варианте покупки могут быть свои положительные моменты, в частности, возможность получить за рубежом ипотечный банковский кредит на достаточно большую сумму, обеспечить конфиденциальность владельцу недвижимости, легче получить вид на жительство.
В любом случае, независимо от того, — каким образом будет приобретаться зарубежная недвижимость, — на физическое лицо или на иностранную компанию, юридическая сторона сделки всегда должна быть безупречной. Это позволит избежать возникновения в дальнейшем каких-либо рисков, связанных с указанной инвестицией.