Как безопасно купить/продать коммерческую недвижимость (офисы, складские помещения, имущественные комплексы) в Украине во время войны при ограниченном финансовом бюджете и уменьшить юридические риски?
Во время военного положения рынок коммерческой недвижимости находится в очень сложной ситуации. Поскольку военная агрессия рф привела к уменьшению платежеспособности потенциальных покупателей/инвесторов, — как следствие, количество заключенных договоров купли-продажи значительно уменьшилось.
Однако, в 2023 году участники сделок постепенно адаптируются к новым обстоятельствам. В этой связи, на практике появляются интересные варианты покупки коммерческой недвижимости при ограниченном бюджете:
- стороны заключают договора аренды недвижимого имущества с правом дальнейшего выкупа (арендные платежи зачисляются поэтапно в основную стоимость имущества);
- стороны заключают договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа на соответствующий период времени (например, на 3-5 лет).
Однако следует добавить, что указанные соглашения несут в себе соответствующие риски. Исходя из опыта сопровождения данных сделок, — юристы Адвокатского бюро «Лотыш и Партнеры» подготовили информацию относительно уменьшения рисков во время покупки коммерческой недвижимости при ограниченном бюджете.
1) Договора аренды коммерческой недвижимости с правом выкупа.
По данному договору возникают значительные потенциальные риски именно у покупателя недвижимости. Поскольку по действующему законодательству нет механизмов ограничения возможных незаконных действий со стороны недобросовестного продавца (относительно возможной продажи недвижимости другим лицам во время действия договора).
Исходя из этого, рекомендуется в договоре аренды с правом выкупа надлежащим образом урегулировать вопросы обеспечения гарантий преимущественного права арендатора (покупателя) на выкуп помещения и предусмотреть ряд особых положений относительно таких гарантий.
Уменьшение юридических рисков.
В договоре аренды помещения с правом выкупа рекомендуется в отдельном порядке прописать необходимые юридические «предохранители»:
- арендатор имеет преимущественное право перед третьими лицами на заключение нового договора аренды помещения (на аналогичных условиях, определенных в договоре);
- арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами на приобретение/выкуп помещения в случае продажи арендодателем помещения (в соответствии с ч. 2 ст. 777 Гражданского кодекса Украины);
- в случае продажи помещения его собственник (арендодатель по договору) обязан соблюдать преимущественное право арендатора на приобретение/выкуп помещения перед другими лицами (в частности, в таком случае арендодатель обязан направить письменное предложение о продаже помещения непосредственно арендатору по этому договору, — предоставив арендатору соответствующий срок для принятия предложения, и только после истечения данного срока, в случае получения от арендатора письменного отказа от приобретения помещения, арендодатель может продать помещение третьим лицам);
- в случае смены собственника помещения к новому собственнику переходят права и обязанности арендодателя. Указанные обстоятельства/факты никак не влияют на изменение договорных обязательств по арендному договору;
- в случае смены организационно-правовой формы арендодателя, смены руководителя арендодателя, смены органов управления арендодателя, — такие обстоятельства/факты не влияют никоим образом на изменение договорных обязательств по арендному договору.
2) Договора купли-продажи коммерческой недвижимости с рассрочкой платежа.
Данный договор потенциально опасен именно для продавца недвижимого имущества, поскольку право собственности на имущество переходит сразу во время заключения договора, а финансовые средства оплачиваются, например, в течение 3-5 лет после его заключения.
Соответственно, в случае невозможности проведения оплаты или отказа от такой оплаты со стороны покупателя — у продавца отсутствуют действенные механизмы защиты своих прав, поскольку на банковских счетах покупателя могут отсутствовать какие-либо денежные средства, а недвижимость может перепродаваться другим третьим лицам.
Уменьшение юридических рисков.
В таком договоре рекомендуется устанавливать следующие юридические «предохранители»:
- в целях обеспечения выполнения финансовых обязательств покупателем по настоящему договору, — стороны заключают договор ипотеки (подлежит государственной регистрации), который и станет гарантией выполнения обязательств покупателя по договору;
- в случае, если покупатель не выполняет или нарушает условия основного договора купли-продажи недвижимости по оплате, продавец приобретает право принудительно обратить взыскание на предмет ипотеки (недвижимость); при этом необходимо иметь в виду, что в настоящее время действует специальная норма закона, запрещающая обращать взыскания на предмет ипотеки во время военного положения в Украине;
- покупатель уплачивает продавцу значительные штрафные санкции за просрочку внесения финансовых платежей;
- в случае неуплаты платежей в течение соответствующего периода времени, — продавец имеет право в одностороннем порядке досрочно расторгнуть договор купли-продажи недвижимости;
- указать, что государственная регистрация переоформления на покупателя права на недвижимое имущество (помещение) осуществляется только после уплаты покупателем денежных средств в полном объеме; при этом необходимо иметь в виду, что на практике суды иногда занимают позицию, в соответствии с которой регистрация права собственности на имущество должна осуществляться именно в момент заключения договора купли-продажи.
Покупка коммерческой недвижимости — юридическая поддержка (Киев)
Купить или продать коммерческую недвижимость при ограниченном бюджете является возможным путем заключения сделки аренды недвижимости с правом выкупа или купли-продажи с рассрочкой платежей и обеспечением ипотекой. Также на практике существуют действенные механизмы уменьшения юридических рисков для продавцов и покупателей недвижимого имущества. С этой целью рекомендуется привлекать опытных юристов, которые смогут обеспечить юридическую безопасность сделки.
Адвокаты по недвижимости нашей компании в случае необходимости сопровождают сделки с коммерческой недвижимостью на комплексной основе: предоставляем необходимые консультации, готовим юридическую документацию для сделки, сопровождаем заключение сделки в нотариуса, сопровождаем переоформление права собственности.
Адвокатское бюро «Лотыш и Партнеры» является признанным экспертом в отрасли недвижимости, — юристы бюро постоянно предоставляют комментарии СМИ по вопросам недвижимости, землепользования и строительства.
Запись на юридические консультации по вопросам купли-продажи коммерческой недвижимости: тел. +38 067 743-27-66 (контактное лицо: Управляющий бюро, адвокат Андрей Лотыш).