Как безопасно передать в управление объекты коммерческой недвижимости

Несмотря на продолжающееся военное положение, эффективное и безопасное управление объектами коммерческой недвижимости (торговыми помещениями, офисами, целостными имущественными комплексами и т.д.) является в дальнейшем актуальным вопросом как для владельцев, так и для управляющих. В частности, исходя из имеющихся статистических данных (исследования Украинского Совета Торговых Центров и др.), динамика спроса на пользование коммерческой недвижимостью в течение 2023 года довольно положительная, особенно в западных областях.

На практике привлечение сторонних лиц для управления собственными активами осуществляется при наличии нескольких оснований, например:

• если объект нежилой недвижимости не приносит ожидаемого дохода;
• если актив приносит определенные финансовые доходы, но собственник вкладывает слишком много времени и ресурсов на обслуживание объекта (например, приходится содержать большой штат сотрудников);
• если собственник по каким-либо причинам не хочет или не может самостоятельно управлять объектом и стремится получать стабильный пассивный доход.

Таким образом, профессиональное управление коммерческой недвижимостью, — это прежде всего инструмент увеличения капитализации и доходности объекта. Под профессиональным управлением подразумевается привлечение соответствующей управляющей компании, с имеющимся узкоспециализированным опытом работы в указанной области.

В этом блоге рассмотрим следующие распространенные варианты управления недвижимым имуществом:

• заключение договоров управления объектами недвижимости;
• заключение договоров аренды/субаренды нежилых помещений.

1. Договоры управления коммерческой недвижимостью

В соответствии со ст. 1029 Гражданского кодекса Украины, по договору управления имуществом:

• одна сторона (собственник) передает другой стороне (управляющему) на определенный срок имущество в управление;
• вторая сторона обязуется за плату осуществлять от своего имени управление этим имуществом в интересах собственника или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Иными словами, договор управления коммерческой недвижимостью — это договор, по которому собственник передает управляющему соответствующий объект недвижимого имущества, обычно вместе с земельным участком, на котором расположена недвижимость, в управление на согласованный сторонами период времени.

Сторонами такого договора являются собственник недвижимости и профессиональный управляющий.

Также стоит обратить внимание на то, что согласно положениям действующего законодательства Украины (гл. 70 ГК Украины) предусматривается два вида договора управления имуществом:

• договор, удостоверяющий возникновение в управляющего права доверительной собственности на имущество;
• договор, не удостоверяющий возникновение в управляющего права доверительной собственности на объект недвижимости.

Отдельно отметим, что все договоры управления недвижимым имуществом подлежат в обязательном порядке нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Срок действия таких договоров определяется по взаимному согласию сторон. Если стороны не определили срока действия договора, то по умолчанию такой срок составляет пять лет.

В отдельном порядке договоры управления коммерческой недвижимостью учитываются и регистрируются в государственной налоговой службе (п. 64.6 ст. 64 НК Украины).

К сведению! Если собственник продает коммерческую недвижимость, находящуюся в управлении, — дальнейшим управляющим такой недвижимостью будет то же лицо, указанное в договоре управления (ч. 7 ст. 1032 ГК Украины). При этом действие договора приостанавливается только в том случае, если новый собственник недвижимого имущества, находящегося в управлении, получил его в результате взыскания (в судебном порядке за долги предыдущего установщика управления и др.).

2. Договоры аренды/субаренды коммерческой недвижимости

Как уже отмечалось, одним из вариантов управления коммерческой недвижимостью является заключение договоров аренды имущества, по которым собственник передает недвижимое имущество во временное пользование одному или нескольким доверенным лицам за минимальную плату на определенный срок (ст. 759 ГК Украины). В дальнейшем такие «арендаторы-управители» передают недвижимость в фактическое субвладение и пользование на рыночных платных условиях третьим лицам — субарендаторам (согласно заключенным договорам субаренды помещений).

Сторонами таких договоров могут быть как юридические лица, так и физические лица — предприниматели. В то же время в случае, если владельцами объектов коммерческой недвижимости являются физические лица, а площадь нежилых помещений составляет более 900 кв.м. — такие владельцы (физические лица — предприниматели) не могут быть плательщиками единого налога первой-третьей группы (пп. 291.5.3. НК Украины).

При заключении договоров аренды/субаренды в хозяйственной деятельности не стоит забывать об обязательных существенных условиях (ст. 284 Хозяйственного кодекса Украины):

• объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом индексации);
• срок, на который заключается договор аренды;
• арендная плата с учетом ее индексации;
• порядок использования амортизационных отчислений;
• восстановление арендованного имущества;
• условия его возврата или выкупа.

Срок договора аренды/субаренды определяется по согласованию сторон. В случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора аренды в течение одного месяца после окончания срока действия договора он считается продленным на такой же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором (ч. 4 ст. 284 ХК Украины).

В то же время если договор аренды/субаренды недвижимого имущества заключается на срок более трех лет, — то он подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации (ст. 794 ГК Украины). В контексте аренды коммерческой недвижимости этот вопрос является очень актуальным, ведь в большинстве случаев арендаторы (субарендаторы) заинтересованы в передаче им помещений на длительные периоды, поскольку они вкладывают немалые финансовые ресурсы на осуществление улучшений имущества, закупку соответствующего оборудования, развитие и продвижение бизнеса с привязкой именно к арендованному объекту коммерческой недвижимости.

К сведению! Если собственник продает коммерческую недвижимость, находящуюся в аренде/субаренде, то к новому собственнику переходят все права и обязанности наймодателя, то есть действие договоров аренды/субаренды, заключенных предыдущим собственником, сохраняется, если иное не предусмотрено условиями таких договоров (ст. 770 ГК Украины).

3. Антирейдерские «предохранители» для владельцев коммерческой недвижимости

На практике недобросовестные управляющие или арендаторы/субарендаторы часто используют заключенные соглашения с целью незаконного завладения объектами коммерческой недвижимости. В частности, используя определенные «слабые» юридические положения договора, рейдеры вначале переоформляют в судебном порядке на себя право собственности на недвижимое имущество, в дальнейшем осуществляется оформление на третьих лиц или используются другие способы рейдерского захвата нежилых помещений.

В связи с приведенным, владельцы торговых, офисных помещений, других объектов коммерческой недвижимости могут использовать следующие антирейдерские «предохранители»:

• построение безопасной структуры сделки — в этом случае собственник имущества не вступает ни в какие финансовые правоотношения с управляющими или фактическими нанимателями, то есть все оплатные договоры управления или пользования имуществом заключаются не собственником, а соответствующим доверенным юридическим лицом, действующим от имени и по поручению собственника на основании отдельно заключенных внутренних соглашений;
• оформление обременений и запретов на недвижимое имущество с помощью соответствующих сделок или судебных решений;
• наличие в договорах аренды/субаренды установленного запрета на оформление за нанимателем права собственности на осуществленные улучшения за время пользования недвижимостью;
• установление значительных штрафных санкций в случаях недобросовестного управления или пользования имуществом;
• возможность досрочного расторжения собственником недвижимого имущества заключенных договоров в случае каких-либо злоупотреблений со стороны управляющего или нанимателя;
• обеспечение выполнения обязанностей управляющего или нанимателя путем оформления отдельных гарантий банка, страховых компаний или других финансовых учреждений;
• использование краткосрочных соглашений с правом продления срока действия при наличии согласия собственника помещения;
• применение других антирейдерских «предохранителей», которые разрабатываются юристами (адвокатами по недвижимости), исходя из конкретной специфики взаимоотношений между сторонами сделки.

ВЫВОДЫ: Передача объектов коммерческой недвижимости в управление — сложный и ответственный процесс для собственников имущества с имеющимися соответствующими юридическими рисками. Минимизация таких рисков возможна при условии использования комплексных юридических способов и методов: оформление безопасной структуры управления имуществом, надлежащее регулирование договорных обязательств, оформление обременений имущества, использование других антирейдерских рекомендаций.

По материалам статьи в издании «Commercial Property»: https://commercialproperty.ua/interview/upravlinnya-komertsiynoyu-nerukhomistyu-pravovi-aspekti/

• Лотыш Андрей Михайлович - адвокат, управляющий “Lotysh & Partners”