м. Київ, вул. Січових Стрільців 77, оф. 407 + 38 (067) 743-27-66 Пн. - Пт. 9.00 - 18.00
Номер телефону
+ 38 (067) 743-27-66
Як купити нерухомість за кордоном

Як купити нерухомість за кордоном: юридичні аспекти

Останніми роками процедура купівлі закордонної нерухомості для українців спростилася. Зокрема, залишились в минулому певні бюрократичні елементи та потреба отримувати в НБУ індивідуальну ліцензію на переведення коштів в іноземну країну.

 Проте попри очевидні переваги інвестування коштів в нерухоме майно за кордоном на шляху до отримання прибутку або реалізації власних потреб у житлі поза межами України, – лишається чимало «підводних каменів», які зможуть звести нанівець великі плани та перспективи. Запорукою успіху в купівлі нерухомості за кордоном, як і раніше, є три головних чинники: 1) чітке розуміння мети покупки; 2) правильний попередній відбір об’єкта (з урахуванням особливостей юрисдикції його місцезнаходження); 3) фаховий юридичний супровід угоди на всіх етапах. При цьому покупець має обов’язково заручитися підтримкою власного представника (відповідного юридичного радника), який буде представляти саме його інтереси, а не користуватись послугами іноземних рієлторів та юристів, які співпрацюють з продавцем.

Якщо для купівлі об’єкта за кордоном потрібен досвідчений адвокат з нерухомості, – у такій ситуації завжди можна розраховувати на підтримку одного з фахівців Адвокатського бюро “Андрія Лотиша”. За допомогою налагодженої співпраці з іноземними колегами, – ми надаємо повний спектр послуг щодо супроводу угод з нерухомістю в Європейському Союзі чи будь-якій іншій країні світу. Наші клієнти отримують фахове розв’язання питань різного обсягу та різного рівня складності у сфері закордонної нерухомості.

Переваги купівлі закордонної нерухомості

Якщо розглядати житлову та комерційну нерухомість в країнах Європейського Союзу як об’єкт інвестування, то перспективи отримання доходу від неї складають в районі 3-5%, що приблизно дорівнює українським показникам дохідності від нерухомості. Нагадаємо, що зараз ринок нерухомості в Україні стрімко розвивається та все частіше потрапляє в поле зору іноземних інвесторів. Проте покупці закордонного майна в економічно розвинутих територіях можуть більш прогнозовано розраховувати дохідність у довгостроковому періоді.

Поряд з хорошими перспективами для інвестування серед переваг купівлі закордонної нерухомості – можливість отримання дозволу на імміграцію та громадянства за спрощеною процедурою у деяких країнах, створення стартового майданчика для розвитку бізнесу, забезпечення для родини місця відпочинку, якщо апартаменти чи будинок купуються у курортних зонах.

Мета купівлі та можливі обмеження

На разі серед українців найбільшою популярністю для купівлі житла користуються такі країни, як Іспанія, Польща, Італія, Болгарія, Греція, Кіпр, Чехія, Португалія, Великобританія. Здебільшого мета покупки – вкладення «вільних» коштів, задоволення потреби в житлі для родини у разі імміграції, диверсифікація ризиків для власних активів шляхом придбання ліквідного майна в іншій юрисдикції, плани отримати громадянство іншої держави чи кредит під заставу таке інше.

Водночас поряд з потенційним прибутком у разі вкладення коштів доведеться нести витрати у зв’язку з утриманням об’єкту, сплатою податків на нього. Придбання нерухомості лише у деяких країнах відкриває можливість претендувати на громадянство у майбутньому. Наприклад, «золота віза» у Португалії (право претендувати на громадянство через п’ять років після купівлі нерухомості вартістю від 450 тис. євро) – це скоріше виняток з правил, ніж правило. Або навіть більше – з придбанням житла не завжди можна отримати посвідку на постійне проживання. Також у деяких країнах існують обмеження щодо права купівлі нерухомості нерезидентами. Приміром, перед такою купівлею потрібно прожити в країні кілька років або купівля дозволяється тільки юридичним особам.

Due Diligence об’єкта нерухомості та продавця

Коли правовий режим придбання нерухомості у конкретній юрисдикції з’ясований, а вибір об’єкта здійснений, та видається вдалим, основна робота юриста тільки розпочинається. Насамперед здійснюється комплексний правовий аудит самого об’єкта та його продавця.

Що перевіряється?

  • Документи, що засвідчують право власності на сам об’єкт (правовстановлюючі документи) та права на земельну ділянку, на якому він знаходиться.
  • Відсутність обтяжень майна (арештів, застав таке інше).
  • Якщо власник нерухомості фізична особа – паспортні дані, сімейний стан, місце проживання, інформація в держ. реєстрах, якщо юридична особа – реєстраційні та установчі документи, наявність компанії в державному реєстрі, наявність права на укладення угоди у відповідного уповноваженого представника.
  • Договір купівлі-продажу – правильність характеристик об’єкта нерухомості, вартість, способи, строки проведення фінансових розрахунків, відповідальність сторін, зокрема – продавця у разі виявлення будь-яких прихованих недоліків у даному об’єкті.

Переведення коштів за кордон

Держава обмежує українців у переказі значних сум за кордон. У разі інвестування коштів у бізнес, придбання цінних паперів або нерухомого майна застосовуються річні е-ліміти. З 2021 року річний е-ліміт для фізичної особи становить 200 тис. євро.

Якщо вартість об’єкта нерухомості перевищує цей ліміт, існує кілька цілком законних шляхів виходу із ситуації. Приміром, можна:

  • переказати за кордон 200 тис. євро в останніх числах року, що минає, а решту суми – в перших числах січня наступного року;
  • провести розрахунки через відповідну юридичну особу (для юридичної особи е-ліміт складає 2 млн євро);
  • залучити до розрахунків свою дружину чи свого чоловіка – подружжя разом може перерахувати 400 тис. євро (або навіть 800 тис. євро, використовуючи першу схему);
  • відкрити рахунок за кордоном на родича, і потім перерахувати кошти на нього.

Реєстрація договору купівлі-продажу

Важливий етап на завершення – це реєстрація права власності на покупця (внесення даних до відповідного державного реєстру). Поряд з цим слід звернути увагу на настання правових наслідків з цього моменту – насамперед податкових наслідків.

У зв’язку з набуттям чинності пакету антиофшорних законів та введенням правового регулювання КІК великі покупки слід в обов’язковому порядку узгоджувати з досвідченим юристом, особливо – якщо у схемі придбання об’єкту нерухомості залучена іноземна компанія, яку контролює громадянин України.

Scroll Up