м. Київ, вул. Січових Стрільців 77, оф. 407 + 38 (067) 743-27-66 Пн. - Пт. 9.00 - 18.00
Номер телефону
+ 38 (067) 743-27-66
Перевірка нерухомості перед покупкою

Перевірка нерухомості (новобудови) перед покупкою: практичні рекомендації

Під час будівництва комерційної і житлової нерухомості не всі забудовники мають у наявності необхідні дозвільні документи. Деякі будівельні компанії продають приміщення у новобудовах з грубим порушенням норм законодавства. В зв’язку з цим, перевірка даної нерухомості перед покупкою (самостійно або за допомогою юристів) є вкрай необхідною.

За даними Держстату протягом 2020 року у Києві було введено в експлуатацію житлових будівель загальною площею 5 749 921 кв.м. (з них 65 371 квартир у новобудовах). Що стосується офісних приміщень, – кількість введених в експлуатацію площ відзначається орієнтовно на рівні 50 000 кв.м. І хоча це менше, ніж у 2019 році, – ринок новобудов у Києві та інших великих містах України протягом 2021 року активно розвивається.

Відповідно, зростає кількість охочих інвестувати у будівництво квартир та офісів у новобудовах. Така інвестиція може здійснюватися як для подальшого власного проживання у новому комфортному житлі, так і з комерційною метою: ведення бізнес-діяльності у придбаному офісному приміщенні, здачі квартири в оренду, або перепродажу за вищою ціною.

Зважаючи на вказані обставини, – питання оцінки ризиків вкладення грошей у новобудови є дуже актуальним. 

Правовий аудит нерухомого майна у новобудові 

На нашу думку, лише ретельна юридична перевірка новобудови може зменшити або взагалі виключити юридичні ризики інвесторів. З цією метою адвокат з нерухомості оцінює з професійної точки зору наявні інвестиційні ризики і надає рекомендації, – чи варто вкладати гроші у відповідний об’єкт нерухомості.

Однак не всі інвестори мають достатньо часу для звернення за допомогою до професійних юристів. Інколи рішення про передання забудовнику грошей в якості завдатку необхідно приймати протягом 1-2 днів, а деколи, – у коротші терміни.

У даному разі, виходячи з багаторічного досвіду супроводу угод з нерухомості у м. Києві, – можемо порекомендувати інвесторам такі дієві алгоритми з приводу можливої самостійної перевірки новобудови (яку варто проводити перед купівлею будь-якої нерухомості):

  1. Перевірка будівельних компаній у державному реєстрі юридичних осіб.

Рекомендується використовувати спеціальний електронний портал Мінюсту, – Єдиний державний реєстр юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань.

У вказаному реєстрі перевіряється інформація про компанію забудовника, генерального підрядника, фінансову компанію, яка приймає грошові кошти від інвесторів.

Варто звертати увагу на види діяльності вказаних підприємств, дату їх створення, чи сформований у повному обсязі статутний капітал, склад засновників.

  1. Аудит будівельних фірм в реєстрах судових рішень.

З метою виявлення всіх діючих і попередніх судових справ, що стосуються замовників будівництва, забудовників, підрядників і фінансових компаній, – необхідно ретельно проаналізувати судові рішення по вказаним підприємствам.

Рекомендується працювати з реєстрами у цивільних справах (які розглядаються в судах загальної юрисдикції) і господарських справах (розглядаються в господарських судах).

  1. Перевірка будівельних підприємств у засобах масової інформації.

В даному випадку здійснюється аналіз інформації, розміщеної у засобах масової інформації, – щодо репутації підприємства замовника будівельних робіт, компанії забудовника, генерального підрядника, та фінансових компаній, які отримують кошти від покупців нерухомості.

Також, у ЗМІ детально перевіряються відгуки / відомості безпосередньо про новобудову, – чи є в наявності технічні проблеми при будівництві житла, як йдуть справи з проведенням комунікацій, наближеність до дитячих садків, шкіл, лікарень, наявність зручної транспортної розв’язки і т.д.

  1. Аналіз дозвільних документів на будівельні роботи.

Згідно положень Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» будівництво комерційної чи житлової нерухомості здійснюється в такому порядку:

  • отримання забудовником вихідних даних на будівництво (містобудівних умов і обмежень, технічних умов, проектної документації на будівництво);
  • підготовка необхідної проектної документації та проведення в окремих випадках подальшої її експертизи;
  • затвердження проектної документації;
  • здійснення підготовчих і будівельних робіт (після реєстрації декларації про початок будівельних робіт);
  • введення в експлуатацію завершеного будівництва (з подальшою реєстрацією декларації про введення будинку в експлуатацію).

Документи, які підтверджують проходження вищевказаної дозвільної процедури, безумовно повинні бути наявними у забудовника.

При цьому важливо пам’ятати!

Відповідно до положень статті 38 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» в разі виявлення факту самочинного будівництва об’єкту нерухомості (без наявності дозвільних документів), – контролюючі органи можуть подати позов до суду про знесення самочинно збудованої будівлі.

Отже, лише своєчасна юридична перевірка нерухомості перед купівлею може убезпечити від придбання самочинно збудованих приміщень у новобудові.

  1. Аудит земельної ділянки.

Перевіряється земельна ділянка, на якій будується відповідний житловий або нежитловий будинок, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та у Публічній кадастровій карті України, а також, – в реєстрі Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру.

Рекомендується звертати увагу на таке:

  • адреса, площа, цільове призначення земельної ділянки повинні співпадати з відомостями, які вказані у дозвільній документації на будівництво;
  • цільове призначення землі обов’язково повинно надавати можливість будівництва саме офісного, складського приміщення чи, наприклад, житлового багатоповерхового будинку (залежно від виду нерухомості, яка купується інвестором);
  • наявність арештів, обтяжень на земельну ділянку, – у можливих судових, кримінальних справах;
  • власник / орендар землі повинен бути тотожним (однаковим) у всіх реєстрах.
  1. Перевірка схеми купівлі-продажу і оплати вартості новобудови.

У даному разі необхідно перевірити усі договори, які пропонує забудовник для підпису і за якими вносяться інвестиції. На практиці забудовники продають нерухомість за такими можливими схемами: укладення попереднього договору купівлі-продажу новобудови, договору купівлі-продажу майнових прав, підписання документів про вступ до створеного забудовником житлово-будівельного кооперативу, використання угод з фондами фінансування будівництва та компаніями з управління активами, угод придбання деривативів та ін.

ВИСНОВОК: при купівлі житлової і комерційної нерухомості у новобудовах рекомендується в обов’язковому порядку проводити комплексну юридичну перевірку новобудови (дозвільних документів на будівництво, компанії забудовника, підрядника, аналізувати договори інвестування та ін.). І лише після отримання позитивного висновку перевірки приймати остаточне рішення про вкладення грошей у новобудову.

Юридична перевірка нерухомості перед покупкою (Київ) – запис на консультацію: тел. +38 067 743-27-66.
Scroll Up