м. Київ, вул. Січових Стрільців 77, оф. 407 + 38 (067) 743-27-66 Пн. - Пт. 9.00 - 18.00
Номер телефону
+ 38 (067) 743-27-66
Нерухомість під час війни

Нерухомість під час війни: процедура купівлі-продажу

28 квітня 2022-го року Мін’юст анонсував відновлення функціонування ринку нерухомості під час воєнного стану, а саме – відновлення доступу до держ. реєстру речових прав на нерухоме майно й можливості посвідчення нотаріусами договорів купівлі-продажу такого майна. Отже, тривалий період, протягом якого перехід права власності на об’єкт нерухомості шляхом відчуження був неможливим, завершився.

Купувати та продавати нерухомість, як на первинному, так і на вторинному ринку, відтепер можна майже без будь-яких перепон. Проте урядом встановлені суттєві обмеження щодо реєстрації договорів купівлі-продажу нерухомості нотаріусами. Поряд з цим, зняття заборони на укладання угод купівлі-продажу квартир та будинків не усуває усіх ризиків таких угод в умовах воєнного стану. Як убезпечити себе за таких обставин учасникам ринку нерухомості? Фахівці нашого Адвокатського бюро надають дієві рекомендації:

Які обмеження слід врахувати?

Обмеження стосуються посвідчення нотаріусами правочинів стосовно відчуження нерухомого майна. Передусім, таке посвідчення забороняється:

  • нотаріусам, які не входять до переліку, складеного та затвердженого Мін’юстом – вчиняти нотаріальні дії стосовно цінного майна за цих умов доручено лише особам, які не здійснювали певних визначених порушень;
  • нотаріусам з робочим місцем в адміністративно-територіальних одиницях, де припиняється з ініціативи Мін’юсту доступ до єдиних й державних реєстрів – https://minjust.gov.ua/n/22650 (йдеться про тимчасово окуповані території та зони бойових дій);
  • якщо з моменту набуття права власності відчужувачем не сплинуло одного місяця (тобто йдеться про перепродаж), за винятками – прийняття спадщини або виділення частки у спільній сумісній власності;
  • не за місцем знаходження об’єкта нерухомості в межах області;
  • від імені фізичної особи на підставі довіреності – угоди на ринку нерухомості за дорученням зараз укладати не можна!

Як зменшити ризики купівлі-продажу нерухомості?

Відновлення роботи реєстру речових прав дає змогу відчужувачам та набувачам більше не ризикувати з укладення попередніх договорів щодо переходу права власності. Право власності на об’єкт переходитиме до набувача після здійснення відповідних реєстраційних дій – внесення відомостей до реєстру.

Заборона на укладання угод з нерухомістю за довіреністю усуває ще один значний ризик. Адже схема з довіреністю традиційно користується великою популярністю серед шахраїв. Зазвичай при реалізації таких схем власник нерухомого майна перебуває за кордоном.

Проте ризиків за умов дії режиму воєнного стану лишається ще достатньо.

Увага! Головний ризик за умов воєнного стану – це ймовірність визнання судом правочину з нерухомістю недійсним у зв’язку з тим, що він був здійснений особою під впливом тяжких обставин (матеріальних чи психоемоційних) й на вкрай невигідних умовах – стаття 233 ЦКУ.

Також багато хто поспішає продати нерухомість, яка була отримана у спадщину. Це виглядає логічно в умовах війни. Проте містить ризик виникнення судових спорів щодо цього об’єкта з іншими спадкоємцями. Наприклад, може йтися про визнання недійним заповіту. І якщо опонент виграє суд, то договір купівлі-продажу нерухомості буде визнаний недійсним. Отже, купуючи спадщину, варто прослідкувати, щоб з моменту її оформлення минуло як мінімум кілька місяців.

Важливо! Основний шлях мінімізації ризиків при купівлі-продажу нерухомості, як у мирний час, так за умов воєнного стану (особливо!) – це проведення Due Diligence, комплексної юридичної перевірки, об’єкта перед укладанням угоди щодо нього. Реєстри вже відкриті, тому можна відстежити переходи права власності на об’єкт, відсутність обтяжень, судові рішення щодо нього. Крім того, значення має репутація особи продавця (забудовника/ власника) та перевірка технічної документації.

Нерухомість під час війни – процедура купівлі-продажу

У даному разі найперше варто підготувати необхідні реєстраційні / правоустановчі документи – з боку власника. Також необхідно обґрунтувати джерело походження грошових коштів – з боку покупця нерухомого майна.

Надалі, готується договір купівлі-продажу нерухомості. У якому прописуються всі умови відчуження майна, оплати, реєстрації права власності, відповідальність і юридичні гарантії сторін.

Фінансові розрахунки, з метою безпеки, рекомендується проводити під час підписання договору виключно у безготівковому порядку. Для цього необхідно відкрити банківські рахунки та пройти ідентифікацію у відповідному банку.

Таким чином, необхідно мати на увазі, що придбання та продаж нерухомості за будь-яких обставин несе в собі ризики, а в умовах війни – такі ризики збільшуються у подвійному розмірі. Для їх уникнення, – звертайтеся за потреби до досвідчених адвокатів з нерухомості Адвокатського бюро «Андрія Лотиша».

Scroll Up