м. Київ, вул. Січових Стрільців 77, оф. 407 + 38 (067) 743-27-66 Пн. - Пт. 9.00 - 18.00

Купівля закордонної нерухомості громадянами України

 

За статистичними даними міжнародних ріелторських агентств громадяни України останнім часом все більше купують нерухомість за кордоном. Найбільшою популярністю для придбання об’єктів нерухомості серед українців користуються такі країни, як Великобританія, Іспанія, Кіпр, Італія, Німеччина, Чехія, Болгарія.

Нерухоме майно у наведених країнах купують виходячи з різних цілей: для постійного або тимчасового проживання, альтернативного та більш надійного вкладення грошових коштів, можливості подальшого оформлення посвідки на проживання, розвитку або розширення бізнесу та ін.

Крім того, багато іноземних банків пропонують скористатися вигідними кредитними умовами для можливості придбати цікаве приміщення чи земельну ділянку, зокрема, – низькими процентними ставками (особливо, в порівнянні з українськими банками), що також прямо сприяє розвитку ринку закордонної нерухомості.

Але перед купівлею завжди виникає безліч питань юридичного характеру: яким чином перевірити власника майна, чи немає встановлених для наших громадян обмежень, як правильно укласти договір купівлі-продажу і т.ін.

Виходячи з цього, варто детально зупинитись саме на юридичних аспектах процедури придбання закордонної нерухомості.

Отже, всі етапи, пов’язані з попереднім ознайомленням з об’єктом нерухомості і її власником пройдені, вартість покупки визначена. Тобто, фактично сторони готові до підписання договору купівлі-продажу та проведення фінансових розрахунків. Рекомендується, щоб подальші юридичні дії з боку українського покупця були наступними:

 

Проведення юридичного аудиту (due diligence) документів на нерухомість.

В першу чергу необхідно перевірити за документами, – яким є об’єкт нерухомості «первинним» (наприклад, безпосередньо побудованим продавцем чи іншими особами) або «вторинним» (придбаним у попередніх власників). Далі необхідно звертати увагу на законність процедури оформлення / придбання «первинної» / «вторинної» нерухомості, перевірити всі права на земельну ділянку, на якій вона розташована, реєстраційні документи, відсутність будь-яких обтяжень.

 

Проведення юридичного аудиту (due diligence) документів на продавця нерухомості.

Слід звернути увагу, хто є власником (продавцем) нерухомості: фізична або юридична особа. Якщо фізична особа, – перевіряються її паспортні дані, сімейний стан, місце проживання, інші характеристики. Якщо власник юридична особа – необхідно перевірити всі реєстраційні та установчі документи, наявність компанії в державному реєстрі, хто має право підписувати договори, чи встановлені обмеження для директора (або іншої уповноваженої особи) щодо підписання договорів.

 

Виявлення діючих обмежень у країні місцезнаходження нерухомості.

У різних країнах можуть бути встановлені свої правила, процедури покупки нерухомості. Часто можна зустріти різного роду обмеження на придбання нерухомості, встановлені для іноземних громадян (в тому числі, для громадян України). Зокрема, в деяких країнах діють обмеження на купівлю іноземцями земельних ділянок, або існує можливість купити нерухомість тільки на зареєстровану юридичну особу на території даної держави.

 

Підписання договору купівлі-продажу нерухомості.

Під час укладання угоди обов’язково необхідно детально вивчити всі пункти договору, перевірити правильність характеристик об’єкта нерухомості і його продавця, звірити узгоджену вартість покупки і порядок, способи, строки проведення фінансових розрахунків. Також, рекомендується прописати відповідальність продавця в разі подальшого виявлення будь-яких прихованих недоліків у даному об’єкті нерухомості.

 

Проведення фінансових розрахунків, отримання в Україні ліцензії на валютні операції.

Порядок оплати вартості покупки за укладеним договором може встановлюватися сторонами по-різному: повна, часткова оплата при укладанні угоди, наступні поетапні перерахування і т.д. Але необхідно мати на увазі, що згідно з українським законодавством оплата громадянами України вартості об’єкта закордонної нерухомості на користь нерезидента в іноземній валюті є валютною операцією. Відповідно, перед проведенням фінансових розрахунків необхідно отримати індивідуальну ліцензію на валютні операції. Дана ліцензія видається Національним банком України.

 

Реєстрація договору купівлі-продажу нерухомості.

У багатьох країнах право власності на нерухомість виникає саме після реєстрації договору купівлі-продажу у відповідному державному реєстрі.

 

Вищевказані рекомендації можуть доповнюватися, змінюватись в залежності від юрисдикції / місцезнаходження нерухомості, характеристик об’єкта нерухомості, індивідуальних побажань з боку продавця чи покупця.

 

Також необхідно звернути увагу на те, що на практиці дуже часто закордонна нерухомість купується саме на юридичну особу. З цією метою використовуються іноземні компанії, в тому числі, зареєстровані у низькоподаткових (офшорних) юрисдикціях.

У даному разі спочатку створюється або купується відповідна іноземна компанія, а після цього нерухомість оформляється на цю юридичну особу. У зазначеному варіанті покупки можуть бути свої позитивні моменти, зокрема, можливість отримати за кордоном іпотечний банківський кредит на достатньо велику суму, забезпечити конфіденційність власнику нерухомості, легше отримати дозвіл на проживання.

 

У будь-якому випадку, незалежно від того, – яким чином буде купуватися закордонна нерухомість, – на фізичну особу або на іноземну компанію, юридична сторона угоди завжди повинна бути бездоганною. Це дозволить уникнути виникнення у подальшому будь-яких ризиків, пов’язаних з вказаною інвестицією.

 

 

 

_____________________________________________________________________________

«Lotysh & Partners»

Залишити коментар